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房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/12/3-22/12/9）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交390萬平米，環(huán)比-2%；其中，一二線環(huán)比-3%、三四線環(huán)比+3%；12月截至上周一手房月成交同比22%，較11月上升11pct；其中，一二線同比-16%、三四線同比-51%，分別較11月+12pct和+7pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交116萬平米，環(huán)比+10%；12月截至上周累計(jì)成交同比+24%，較11月+6pct。庫存方面，上周15城推盤223萬平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比0.75倍，最近3個(gè)月（22年9-11月）分別為0.93倍、1.33倍和0.79倍。截至上周末，15城可售面積為9,955萬平米，環(huán)比+0.6%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為13.7個(gè)月，環(huán)比-0.01個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
　　主要政策新聞：宏觀方面，財(cái)政部決定發(fā)行2022年特別國債7,500億元/3年期。行業(yè)方面，截至10月底全國已開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約330萬套（間），累計(jì)完成投資3,334億元；其中，40個(gè)大中城市270多萬套，完成“十四五”目標(biāo)的42%。證監(jiān)會(huì)副主席李超表示，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。融資方面，首批“央地合作”增信新模式助力民企債券融資落地，美的置業(yè)和新希望地產(chǎn)簿記發(fā)行24.3億元公司債；中國銀行為龍湖集團(tuán)敘做“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)7億元；六大行和股份制銀行繼續(xù)與萬科、綠城、寶龍、旭輝等民企簽約給予授信額度。因城施策方面，限購放松：佛山祖廟、桂城、大良三街道取消限購，但增加網(wǎng)簽3年限售，至此全面取消限購；廈門島外限購放松，外地戶籍限購1套、取消半年工作證明要求；武漢房交會(huì)期間二環(huán)外新房限購放松。首付比例下調(diào)：南京二套結(jié)清首付比例從40%降至30%，未結(jié)清從60%降至40%。公積金放松：蕪湖、銅仁等；購房補(bǔ)貼：武漢、包頭、荊州、恩施、南充等。合肥開啟“二手房互換”新模式，搭建線上服務(wù)平臺(tái)。集中供地方面，上海、蘇州、武漢、徐州、南通周內(nèi)完成集中供地。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：11月累計(jì)銷售：保利發(fā)展4,001億元（-20%），招商蛇口2,500億元（-12%），金地集團(tuán)2,014億元（-23%），首開股份772億元（-27%），龍湖集團(tuán)1,832億元（-27%），中國海外發(fā)展2,567億元（-22%），旭輝控股集團(tuán)1,176億元（-50%），綠城中國1,856億元（-23%），越秀地產(chǎn)1,029億元（+8%）。股權(quán)融資方面，華發(fā)股份擬定增募資不超過60億元，其中華發(fā)集團(tuán)參與認(rèn)購金額不超過30億元，募資用于項(xiàng)目開發(fā)及補(bǔ)充流動(dòng)資金；招商蛇口發(fā)布停牌公告，擬購買深控投持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)等資產(chǎn)；其他發(fā)布定增或并購重組公告的公司：金科股份、格力地產(chǎn)、外高橋、冠城大通、中華企業(yè)、迪馬股份等。華僑城股東前海人壽及其一致行動(dòng)人鉅盛華擬減持公司股份不超過約1.64億股，占比總股本不超過2%。交易商協(xié)會(huì)公布雅居樂擬發(fā)行2022第一期中票18億元/3年期。華潤有巢REIT正式上市，為市場首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房公募REIT。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲2.77%，滬深300指數(shù)上漲3.29%，相對(duì)收益為-0.52%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第9位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：世聯(lián)行、卓朗科技、大悅城、深物業(yè)A、萬科A，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為深振業(yè)A、中國武夷、廣宇發(fā)展、深深房A、南國置業(yè)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲17.58%，滬深300指數(shù)上漲3.29%，相對(duì)收益為14.29%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為11.3/9.1倍；物管22/23PE均值分別為17/12倍。
　　投資分析意見：近期融資支持第二支箭、央行穩(wěn)樓市16條、商業(yè)銀行近萬億授信、房企股權(quán)融資全面放松第三支箭等供給端支持政策接連出臺(tái)，將推動(dòng)優(yōu)質(zhì)民營房企融資恢復(fù)，保主體實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，杭州等高能級(jí)城市政策放松、需求端政策也值得進(jìn)一步期待，預(yù)計(jì)后續(xù)供需兩端政策將繼續(xù)發(fā)力。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，繼續(xù)推薦受益于格局優(yōu)化的優(yōu)質(zhì)房企：A股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A、中國建筑，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)、金科股份；H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、碧桂園，并建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國、新城發(fā)展；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅、寶龍商業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、新大正，并建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。