>> 國(guó)泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)11月全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：銷售復(fù)蘇疲軟；信心恢復(fù)仍需時(shí)日-221215
| 上傳日期： |
2022/12/16 |
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| 格式： |
pdf 共5頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)泰君安 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
詹春立 |
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2022年1至11月全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額同比下跌26.6%，與預(yù)期基本一致。今年1至11月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積和金額分別同比下跌23.3%和26.6%。11月單月的銷售數(shù)據(jù)環(huán)比略微復(fù)蘇，增長(zhǎng)3.8%，而同比仍然大幅下跌32.2%?？紤]到克而瑞11月底披露的銷售數(shù)據(jù)作為預(yù)先指標(biāo)，已經(jīng)顯示了銷售上的疲弱，我們認(rèn)為這基本與市場(chǎng)的預(yù)期沒有出入。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，主要50家開發(fā)商2022年11月單月的總合約銷售金額同比下跌幅度為34.8%。即使和10月單月數(shù)據(jù)相比，也錄得了環(huán)比7.9%的跌幅。我們將11月銷售乏力的主要原因歸結(jié)于以下兩點(diǎn)。首先是在11月份，中國(guó)的主要城市仍然執(zhí)行嚴(yán)格的疫情防控措施。最近疫情防控的情況已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。隨著政府在12月初宣布全國(guó)范圍內(nèi)優(yōu)化疫情防控政策，我們相信疫情下受壓制的購(gòu)房需求會(huì)逐步釋放。第二個(gè)原因是市場(chǎng)仍然在期待更多的來(lái)自需求端政策的放松，這也使得購(gòu)房者更多的仍然保持觀望的態(tài)度。我們認(rèn)為短期不會(huì)看到全國(guó)的房地產(chǎn)銷售數(shù)字迅速反彈，而是要等待更長(zhǎng)的時(shí)間，需要看到：1）工作和生活秩序完全從中國(guó)疫情防控措施調(diào)整中恢復(fù)；以及2）更多的針對(duì)購(gòu)房人的需求端放松政策出臺(tái)。因此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)銷售錄得正向同比增長(zhǎng)的最早時(shí)間可能是2023年的第二季度。
房地產(chǎn)竣工將在2023年第一季度繼續(xù)保持勢(shì)頭。2022年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積同比下跌19.0%。雖然下跌幅度相比2022年1至10月的18.7%有所擴(kuò)大，但我們認(rèn)為原因主要是去年的高基數(shù)。從環(huán)比角度看，11月單月的竣工面積大幅增長(zhǎng)了60.8%。在地產(chǎn)“三只箭”政策助力開發(fā)商再融資之后，我們認(rèn)為房地產(chǎn)竣工數(shù)字將在明年第一季度都保持高景氣的勢(shì)頭，尤其是考慮到政府關(guān)于“保交付”的決心。另一方面，我們也注意到，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)字在11月份進(jìn)一步減弱。2022年1至11月，房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資額同比下跌幅度相較1至10月份8.8%的同比下跌進(jìn)一步擴(kuò)大至9.8%。我們相信主要原因是較為平淡的土地市場(chǎng)和較弱的新開工?？紤]到對(duì)于支持開發(fā)商的融資主要是用于保交付而不是土地投資，我們認(rèn)為在明年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能都會(huì)保持較低的景氣度。
我們看到了更多來(lái)自需求端的放松政策。在一系列解決房地產(chǎn)開發(fā)商流動(dòng)性的政策出臺(tái)之后，我們觀察到更多的重點(diǎn)城市也進(jìn)一步宣布了針對(duì)購(gòu)房者的放松政策。2022年12月9日，佛山宣布在一些限購(gòu)區(qū)域放松房地產(chǎn)限購(gòu)政策，至此，佛山全市解除了住房限購(gòu)政策。2012年12月13日，根據(jù)媒體報(bào)道，南京允許合資格人士在一些限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買第三套房。我們相信在接下來(lái)的幾個(gè)月，會(huì)有更多的來(lái)自重點(diǎn)一、二線城市的需求端放松政策出臺(tái)。
行業(yè)觀點(diǎn)：隨著開發(fā)商流動(dòng)性問題的逐步化解，我們認(rèn)為板塊的估值恢復(fù)將會(huì)持續(xù)。另外，我們也認(rèn)為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)是什么時(shí)候地產(chǎn)銷售狀況發(fā)生根本的復(fù)蘇。市場(chǎng)預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，決定于需求端放松政策將如何進(jìn)行以及深入到什么程度。我們當(dāng)前對(duì)板塊所持的評(píng)級(jí)是“跑贏大市”。我們推薦優(yōu)質(zhì)民企龍湖集團(tuán)（00960 HK）和金地集團(tuán)（600383 SH）。同時(shí)我們認(rèn)為中交地產(chǎn)（000736SZ）以及建發(fā)國(guó)際（01908 HK）作為較小的央國(guó)企，將在當(dāng)前融資寬松環(huán)境下看到更多優(yōu)勢(shì)。另外，我們也推薦萬(wàn)科企業(yè)（02202HK），考慮到其穩(wěn)健的基本面和財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)。
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