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乘利好政策東風(fēng)，開發(fā)商在過去兩周加速解決其流動(dòng)性問題。在11月底出臺(tái)一系列金融支持性政策之后，開發(fā)商反應(yīng)迅速，進(jìn)一步緩解其流動(dòng)性壓力。從開發(fā)商最近的反應(yīng)來看，我們觀察到其緩解流動(dòng)性緊張的手段，主要有以下三種：1）配股增發(fā)；2）債務(wù)重組；以及3）國有銀行充足的授信支持。
　　融創(chuàng)為解決債務(wù)危機(jī)探尋了另一條出路。2022年12月9日，融創(chuàng)中國（01918 HK，融創(chuàng)）披露了其債務(wù)重組的最新情況，為其他高杠桿的民營企業(yè)化解危機(jī)提供了參考。根據(jù)融創(chuàng)的境外債重組計(jì)劃，公司預(yù)計(jì)將債務(wù)中的30-40億美元轉(zhuǎn)變?yōu)楣酒胀ü苫蚬蓹?quán)掛鉤工具。我們相信這種債轉(zhuǎn)股的方式，將成為民營企業(yè)全面化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)有效方式。
　　中國商業(yè)REITs試點(diǎn)可能將開始。2022年12月8日，中國證監(jiān)會(huì)副主席李超表示中國將擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，在長租公寓以外，也將涉及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。我們相信這是政府進(jìn)一步放松房地產(chǎn)市場的積極信號。開發(fā)商將可以從中國商業(yè)REITs試點(diǎn)中盤活其存量資產(chǎn)。
　　我們認(rèn)為市場關(guān)注的重點(diǎn)是何時(shí)地產(chǎn)銷售狀況出現(xiàn)根本性復(fù)蘇。市場預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，決定于需求端放松政策將如何進(jìn)行以及深入到何種程度。我們當(dāng)前對行業(yè)所持的評級是“跑贏大市”。優(yōu)質(zhì)龍頭中，我們推薦龍湖集團(tuán)（00960 HK）、金地集團(tuán)（600383 SH）和萬科企業(yè)（02202HK）。同時(shí)我們認(rèn)為中交地產(chǎn)（000736 SZ）以及建發(fā)國際（01908 HK）將會(huì)受益，作為較小的央國企，其在當(dāng)前融資寬松環(huán)境下展現(xiàn)更多優(yōu)勢。
　　風(fēng)險(xiǎn)：1）重新放開前融，行業(yè)杠桿上行；以及2）購房需求加速下行。