>> 湘財證券-2023年房地產(chǎn)市場展望：等待，希望-221226
| 上傳日期： |
2022/12/28 |
大小： |
1660KB |
| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
湘財證券 |
| 評級： |
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作者： |
何超 |
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房地產(chǎn)市場至暗時刻已經(jīng)過去，穩(wěn)需求是根本
需求端因城施策弱化限制性政策，供給端三箭齊發(fā)支持房企融資，同時，“新十條”對疫情防控進一步優(yōu)化，政策的疊加為房地產(chǎn)市場注入動力，房地產(chǎn)市場至暗時刻已經(jīng)過去。
但是政策傳導(dǎo)尚需時間，需求恢復(fù)是根本。供給端融資政策的支持會在較大程度上緩解房企資金壓力，但是購房需求不振，對保交樓、房企債務(wù)危機的化解及房地產(chǎn)金融風(fēng)險化解等都會產(chǎn)生較大影響，穩(wěn)房市的根本是穩(wěn)需求。2022年年初以來，為穩(wěn)樓市，需求端政策持續(xù)釋放，多為因城施策，政策主要分為加快銀行放款節(jié)奏、放松公積金貸款、放寬落戶條件、購房補貼、下調(diào)首付比例、下調(diào)房貸利率、放松限貸限售限購等，主要弱化需求端購房限制性政策、降低購房首付比及利率。我們預(yù)計明年需求端放松政策將持續(xù)加碼，需求端政策的放松一般只會在一定能程度上刺激需求，但是市場信心是需要時間去修復(fù)，也是需要就業(yè)、收入以及對未來預(yù)期的好轉(zhuǎn)，才能從本質(zhì)上修復(fù)市場信心。
短期來看，明年隨著防疫政策的放松，經(jīng)濟的整體向好會促進就業(yè)帶動收入上升，釋放一定購房需求，加上2022年低基數(shù)的影響，2023年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)優(yōu)于2022年。但是疫情開放初期，需要一定的適應(yīng)及恢復(fù)時期，同時政策傳導(dǎo)到房企實際解決流動性危機仍需時間，我們認為明年上半年，房地產(chǎn)市場依舊難以有較為明顯的改善，下半年需求集中釋放，銷售端將出現(xiàn)明顯反彈現(xiàn)象。
“住房不炒”基調(diào)不變，租購并舉是大勢所趨
長期來看，“住房不炒”依然是總基調(diào)，租購并舉是大勢所趨。黨的二十大報告關(guān)于房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向，明確定調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。補足租房市場短板，租購并舉滿足剛需住房及改善性住房需求，有效兼顧了保民生及提品質(zhì)。另外，長租模式幫助將政府土地一次性收入轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期投資回報，利于擺脫“土地財政”的依賴。
房企資金鏈從逐步收緊到逐步放松
資管新規(guī)后限制了房企表外融資，三道紅線又限制房企表內(nèi)有息負債，資金鏈緊張加劇，房企債務(wù)清償能力下降。2021年開始貸款集中度、集中供地等調(diào)控政策相繼落地，融資端政策收緊，疊加2021年下半年開始銷售下滑、債務(wù)集中到期，房企流動性緊張，停工、債務(wù)違約等頻現(xiàn)。2022年，為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，相關(guān)部門陸續(xù)出臺多項金融支持房地產(chǎn)的政策，疏通房企融資渠道的三支箭正式落地，逐一疏通前期收緊的融資渠道，從保交樓到保企業(yè)，緩解房企資金困境。
目前放開多渠道支持房企融資，主要支持保交樓及加速盤活現(xiàn)有項目資產(chǎn)，幫助房企回歸正常經(jīng)營狀態(tài)，但是資金多不能用于拿地及開發(fā)新樓盤，政策短期內(nèi)還是以解決房企資金困境為主，資金滲透到拿地及新開工尚需時日。因此，2023年項目竣工在保交樓的支持下將出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但是房屋新開工規(guī)模依賴于銷售端的恢復(fù)節(jié)奏，同時也受制于現(xiàn)有庫存較高等因素，2023年房企新開工規(guī)模恐難有明顯改善。
風(fēng)險提示
政策落地不及預(yù)期；市場需求不及預(yù)期；疫情政策超預(yù)期；全球流動性邊際收緊。
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