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行業(yè)點(diǎn)評(píng)
　　本周地產(chǎn)、物業(yè)板塊股價(jià)表現(xiàn)均偏弱。本周申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為2.8%，在各板塊中位列第28；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+0.2%，在各板塊中位列第19。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-1%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+0.9%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+1.1%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為-2%和-2.2%。
　　2022年集中土拍收官，全年熱度較為低迷。本周全國(guó)300城宅地成交建面3653萬(wàn)㎡，單周環(huán)比-7%，單周同比+29%，平均溢價(jià)率3%。2022年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面61748萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-31%；年初至今，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　年底業(yè)績(jī)沖刺，本周新房成交環(huán)比上升明顯。本周（12.24-12.30）35個(gè)城市商品房成交合計(jì)579萬(wàn)平米，周環(huán)比+65%，周同比-24%。其中，一線城市周環(huán)比+75%，周同比-28%；二線城市周環(huán)比+72%，周同比-14%；三四線城市周環(huán)比-5%，周同比-68%。
　　二手房成交在上周低基數(shù)下環(huán)比上升，同比降幅較大。本周15個(gè)城市二手房成交合計(jì)117萬(wàn)平米，周環(huán)比+16%，周同比-27%。其中，一線城市周環(huán)比+48%，周同比-19%；二線城市周環(huán)比+6%，周同比-31%；三四線城市周環(huán)比+3%，周同比+35%。
　　多個(gè)二線城市放開(kāi)限購(gòu)，需求端放松政策加速落地。繼11月杭州、成都、西安等城市優(yōu)化購(gòu)房政策，12月初廈門、南京、武漢、合肥等二線城市加入放松需求端政策的隊(duì)伍。近期佛山、東莞全面放開(kāi)限購(gòu)，鄭州出臺(tái)十二條政策涉及調(diào)整限購(gòu)區(qū)域。二線城市正不斷發(fā)力包含限購(gòu)在內(nèi)的一系列需求端放松政策。我們認(rèn)為行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的最終基石是銷售復(fù)蘇，預(yù)計(jì)未來(lái)高能級(jí)城市四限的適度寬松、房貸利率的持續(xù)下調(diào)、購(gòu)房補(bǔ)貼契稅減免等政策仍然可期，需求側(cè)的寬松將支撐2023年市場(chǎng)銷售復(fù)蘇。
　　2022全年土拍市場(chǎng)低迷，地方國(guó)資為拿地主力。①?gòu)哪玫亟痤~來(lái)看，2022年TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%。TOP100拿地門檻值為48億元，較2021年下降24億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為35.3%。②從拿地企業(yè)來(lái)看，在2022年22城集中供地中，地方國(guó)資大量托底，拿地金額占比最高，達(dá)到42.0%，央國(guó)企37.4%，民企僅15.8%、混合所有制企業(yè)4.8%。③從城市來(lái)看，北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥的土地市場(chǎng)仍能維持較高熱度，而長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市至今未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足三成。
　　投資建議
　　首推穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)且能保持一定拿地強(qiáng)度的頭部央國(guó)企和改善型房企，如中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、濱江集團(tuán)。此外，政策放松或加大市場(chǎng)活躍度，建議關(guān)注強(qiáng)房產(chǎn)交易平臺(tái)貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約