>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，二線城市需求端放松加碼-230102
| 上傳日期： |
2023/1/3 |
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| 1656KB |
| 格式： |
pdf 共32頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/12/24-22/12/30）34個重點城市新房合計成交565萬平米，環(huán)比+46%；其中，一二線環(huán)比+64%、三四線環(huán)比-43%；12月截至上周一手房月成交同比-32%，較11月+1pct；其中，一二線同比-28%、三四線同比-52%，分別較11月+0pct和+6pct。上周13個重點城市二手房成交76萬平米，環(huán)比+17%；12月截至上周累計成交同比-5%，較11月-23pct。庫存方面，上周15城推盤129萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比1.37倍，最近3個月（22年10-12月）分別為1.34倍、0.80倍和0.95倍。截至上周末，15城可售面積為9,977萬平米，環(huán)比-0.5%；3個月移動平均去化月數(shù)為15.7個月，環(huán)比+1.2個月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，央行發(fā)布2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告，下季度購房意愿16.0%、創(chuàng)2016年以來新低；銀保監(jiān)會主席郭樹清指出滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，“因城施策”實施差別化住房信貸政策，滿足剛性和改善性住房需求；央行四季度貨幣政策委員會例會指出，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況；在《財經(jīng)》雜志主辦的“北京房地產(chǎn)健康發(fā)展研討會”上，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任劉世錦、住建部原副部長仇保興等建議限購和現(xiàn)在的過時的部分政策應(yīng)及時取消，要注意房地產(chǎn)政策的連貫性、時效性。因城施策方面，限購放松：東莞全域取消限購、并取消二手房限售；重慶居民自有住房用于長租可不計入購房套數(shù)；成都父母投靠成年子女入戶可在戶籍對應(yīng)限購區(qū)購買一套住房；首付比例下調(diào)：蘇州二套未結(jié)清比例由60%降低至40%；購房補(bǔ)貼：大連、漳州、寧鄉(xiāng)等；廣州、東莞、成都推進(jìn)二手房“帶押過戶“模式。信貸方面，民生銀行與12家房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議；工商銀行與鄭州融創(chuàng)城項目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議擬提供20億元授信額度。集中供地方面，濟(jì)南、武漢、長沙、徐州、南通等結(jié)束年內(nèi)最后一批供地。
公司動態(tài)跟蹤：定增方面，保利發(fā)展擬向?qū)嵖厝说炔怀^35名定增募資不超125億元，保利集團(tuán)擬認(rèn)購不低于1億元且不超過10億元，募集資金凈額用于廣州、南京等14個地產(chǎn)項目；外高橋擬非公開發(fā)行不超過3.41億股，募資不超過35億元用于新發(fā)展H2地塊新建項目等。招商蛇口發(fā)行5.5億元中票，品種一2.7億元/3年/2.4%-3.4%，品種二2.8億元/5年/2.7%-3.7%。大悅城發(fā)行中票15億元/ 5年/4.27%。碧桂園接受股東楊惠妍女士持股的必勝有限公司50.55億港元的免息及無抵押借款。旭輝控股集團(tuán)股東林中等增持100萬股公司股份，總代價約104萬港元。雅居樂完成配售股份2.69億股，占已發(fā)行股本5.99%，對應(yīng)募資凈額6.17億港元。人事變動方面，董事邢怡辭去保利發(fā)展董事職務(wù)；趙呈閩辭去建發(fā)國際集團(tuán)授權(quán)代表職務(wù)，由執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國繼任。越秀服務(wù)采納股票期權(quán)計劃，首次授出1,522萬份股票期權(quán)，占已發(fā)行股份的0.99%。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.76%，滬深300指數(shù)上漲1.13%，相對收益為-3.89%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第31位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：卓朗科技、新華聯(lián)、廣宇發(fā)展、空港股份、深振業(yè)A，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為濱江集團(tuán)、萬業(yè)企業(yè)、格力地產(chǎn)、陸家嘴、鳳凰股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌0.62%，滬深300指數(shù)上漲1.13%，相對收益為-1.76%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為9.9/8.0倍；物管22/23PE均值分別為15/11倍。
投資分析意見：我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預(yù)計隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股、中國建筑、萬科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)、陸家嘴；H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國、新城發(fā)展；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅、寶龍商業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。
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