>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：物企獨立發(fā)展正當時-230109
| 上傳日期： |
2023/1/9 |
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pdf 共11頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：物企獨立發(fā)展正當時
2022年，TOP50物企新增合約面積合計約24億平方米，新增合約面積均值為0.48億平方米，較2021年有所下滑。
關(guān)聯(lián)方支持減半，2022年TOP50物企關(guān)聯(lián)方承接面積合計約為3.95億方，較2021年7.24億方同比下滑45.38%。受到2022年持續(xù)下滑的商品房銷售面積情況，關(guān)聯(lián)房企拿地、開發(fā)均大幅縮減，為物企提供的內(nèi)生規(guī)模增量減半。
第三方拓展增強，2022年TOP50物企第三方拓展面積合計約為18.83億方，較2021年12.89億方同比上升46.13%。物企獨立擴張持續(xù)加速，在關(guān)聯(lián)方支持減弱，并購降溫的基礎(chǔ)上，市場外拓成為多數(shù)物企長期發(fā)展的核心競爭力，也是未來業(yè)績增長的重要能力，多數(shù)物企均有專業(yè)的市場化外拓團隊及激勵機制，物企獨立發(fā)展正當時。
從關(guān)聯(lián)方承接面積TOP15物企來看，排名上升的以央國企為主，但2022年關(guān)聯(lián)方承接面積整體小于2021年。除雅生活、華潤萬象生活及中鐵建物業(yè)外，其余物企2022年關(guān)聯(lián)方承接面積同比增速均為負值。
從第三方外拓面積TOP15物企來看，除金地物業(yè)有小幅下滑外，其余物企2022年第三方拓展面積均大于2021年。其中旭輝永升服務(wù)第三方拓展同比增速最高，達154.55%，除旭輝永升服務(wù)外，萬物云、碧桂園服務(wù)、雅生活及新城悅服務(wù)第三方拓展同比增速均超100%。
根據(jù)中指研究院披露數(shù)據(jù)，22家物企2022年新增合約面積中，第三方拓展占比均值為77.93%，其中旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)、榮萬家、河南建業(yè)新生活均超過90%；而第三方拓展面積/關(guān)聯(lián)方拓展面積倍數(shù)均值約為7倍，其中旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)、龍光智慧服務(wù)、榮萬家、河南建業(yè)新生活均超過10倍。從增量的角度來看，關(guān)聯(lián)方的長期供給能力或?qū)p弱，市場化占比提升趨勢顯著，未來存量市場的角逐競爭將更加激烈。
數(shù)據(jù)追蹤（1月3日-1月6日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年1月6日，持有808.14萬股，較上周上漲8.08%，持股市值1.32億元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年1月3日至1月6日，增幅最大的是寶龍商業(yè)，本周增幅2.27%。降幅最大的是合景悠活，降9.64%。持股比例最高為保利物業(yè)，為59.11%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.49億股。
投資策略：我們認為2023年將是物企增強其獨立性、減弱其房地產(chǎn)附庸屬性、服務(wù)邊界持續(xù)擴張、開啟新周期的一年。目前物業(yè)板塊已進入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續(xù)加強。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)，關(guān)注高彈性標的碧桂園服務(wù)。
風險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風險。
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