>> 申萬(wàn)宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)雙周報(bào)：春節(jié)期間一二手成交改善，18個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)文推動(dòng)易地扶貧搬遷安置-230129
| 上傳日期： |
2023/1/30 |
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| 2029KB |
| 格式： |
pdf 共39頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：春節(jié)前一周（23/1/14-23/1/20）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交300萬(wàn)平米，環(huán)比-36%；其中，一二線環(huán)比-37%、三四線環(huán)比-16%；1月截至上周一手房月成交同比-19%，較12月+13pct；其中，一二線同比-10%、三四線同比-69%，分別較12月+19pct和-16pct。春節(jié)前一周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交72萬(wàn)平米，環(huán)比-42%；1月截至上周累計(jì)成交同比-2%，較12月+4pct。春節(jié)假期（23/1/21-23/1/27）主流23城新房成交21.6萬(wàn)平，同比+8%。庫(kù)存方面，春節(jié)當(dāng)周15城推盤(pán)-8萬(wàn)平米；對(duì)應(yīng)周成交/推盤(pán)比-1.60倍；最近3個(gè)月（22年10-12月）分別為1.34倍、0.80倍和0.91倍。截至上周末，15城可售面積9,797萬(wàn)平米，環(huán)比-0.2%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為15.2個(gè)月，環(huán)比+1.1個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫(kù)存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，住建部會(huì)議強(qiáng)調(diào)大力支持剛改住房需求，因城施策、精準(zhǔn)施策，推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，新開(kāi)工建設(shè)保障房360萬(wàn)套（間）；國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)仍處于城市化較快發(fā)展階段，巨大的需求潛力將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐；發(fā)改委、央行、住建部等18部門(mén)聯(lián)合發(fā)文推動(dòng)大型易地扶貧搬遷安置計(jì)劃；廣東省住建廳表示，今年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)，實(shí)施好差別化住房信貸政策；廣東省2023年擬出讓房地產(chǎn)用地約7萬(wàn)畝，比去年實(shí)際出讓增加近1倍。因城施策方面，限購(gòu)放松：濟(jì)南限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套后半年內(nèi)可再買(mǎi)1套；長(zhǎng)沙大專及以上學(xué)歷可申報(bào)落戶購(gòu)買(mǎi)首套。南京主城六區(qū)擬推行房票安置政策。公積金放松：烏蘭浩特等；購(gòu)房補(bǔ)貼：遼寧、南京人才購(gòu)房、哈爾濱多孩家庭等。信貸方面，工行上海分行與滬上16家房企簽訂合作意向性融資協(xié)議2,400億元；廣州多家銀行可辦理二手房“帶押過(guò)戶；浙江六部門(mén)聯(lián)合發(fā)文全面推進(jìn)二手房交易“帶押過(guò)戶”。后續(xù)集中供地：蘇州推地11塊，擬于2/16、2/23出讓；杭州推地13塊，將于2/21集中出讓。此外，據(jù)貝殼研究院，貝殼50城二手房帶看量較2022年春節(jié)期間提升28%。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：華發(fā)股份發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)快報(bào)，營(yíng)業(yè)收入591億元（+15%），歸母凈利潤(rùn)26億元（-20%），銷(xiāo)售額1,202億元（-1%）。華僑城A2022年銷(xiāo)售額553億元（-33%）。投融資方面，萬(wàn)科與建行合作設(shè)立建萬(wàn)住房租賃基金，基金規(guī)模100億元，其中萬(wàn)科出資占比20%。保利發(fā)展2023年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票獲得有權(quán)國(guó)資監(jiān)管單位批準(zhǔn)。大悅城發(fā)行20億元/3.97%/5年期公司債券。碧桂園償還6.25億美元于2023年1月到期的4.75%優(yōu)先票據(jù)。越秀地產(chǎn)發(fā)行20億元/4%/3年期有擔(dān)保票據(jù)。太保資產(chǎn)減持建發(fā)股份約1,296萬(wàn)股股份，持股比例由5.43%減少至4.99%。保利物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)留授予77.08萬(wàn)股限制性股票，占首次授予總量約13.93%。人事變動(dòng)方面，招商蛇口劉寧申請(qǐng)辭去副總經(jīng)理、董事會(huì)秘書(shū)職務(wù)，余志良接任董事會(huì)秘書(shū)；新城控股梁志誠(chéng)辭去公司董事及總裁職務(wù)，王曉松接任公司總裁。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.76%，滬深300指數(shù)上漲2.63%，相對(duì)收益為-1.87%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第24位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：華鑫股份、泛海控股、ST云城、信達(dá)地產(chǎn)、天房發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為電子城、中迪投資、華發(fā)股份、中天金融、廣宇發(fā)展。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲0.47%，滬深300指數(shù)上漲2.63%，相對(duì)收益為-2.16%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為8.7/7.2倍；物管22/23PE均值分別為16/12倍。
投資分析意見(jiàn)：我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過(guò)度出清狀態(tài)，預(yù)計(jì)隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷(xiāo)售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷(xiāo)售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，并將同時(shí)受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動(dòng)、成長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股、中國(guó)建筑、萬(wàn)科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)、陸家嘴；H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、新城發(fā)展；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅、寶龍商業(yè)、，建議關(guān)注：招商積余、萬(wàn)物云。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷(xiāo)售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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