>> 中信證券-租賃住宅行業(yè)深度研究報告：被忽視的供給革新，高成長的產(chǎn)業(yè)機遇-230129
| 上傳日期： |
2023/1/30 |
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| 1007KB |
| 格式： |
pdf 共44頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰,張全國 |
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我們預(yù)計，機構(gòu)化租賃房源的中期租金總額將超過8,000億元。保障性租賃住房為核心的供給側(cè)改革，改變了我國住宅租賃回報率過低的歷史難題。REITs市場的發(fā)展，又提供了原始權(quán)益人投融管退的通路。我們相信，在新的供給規(guī)則之下，規(guī)?；沙掷m(xù)的長租平臺將破土而出。我們推薦奉行一體兩翼策略、積極深耕長租領(lǐng)域、主業(yè)也受益復(fù)蘇的貝殼，推薦在集中式長租領(lǐng)域累積房源、并可能受益于REITs市場發(fā)展的萬科企業(yè)、龍湖集團和華潤置地。
▍租賃房產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯落后，未來空間廣闊。相比其他細分領(lǐng)域，我國租賃房開發(fā)、建設(shè)、運營和管理產(chǎn)業(yè)顯著落后。到2021年，市場化機構(gòu)租賃住房占租房市場總體比例不到10%，在國際上處于很低的水平。承租人保護機制尚不健全，尤其是住宅租金回報率明顯低于社會無風(fēng)險利率，使得持有運營住宅租賃為核心的商業(yè)模式，無論是輕資產(chǎn)，中資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，都很難持續(xù)做強。
▍租賃房產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)上行，市場容量廣闊。我們測算，到2030年我國住宅總租金規(guī)模將超過4萬億，其中機構(gòu)化提供房源的市場容量預(yù)計超過8000億，C2C的租賃合同也存在撮合和提供服務(wù)的業(yè)務(wù)空間。在租售并舉的背景之下，我們認為租賃房產(chǎn)業(yè)需求旺盛應(yīng)該是資本市場的共識。
▍保障性租賃住房為核心的供給側(cè)改革帶來高成長的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇?！氨Ｕ闲宰赓U住房”的名稱頗具迷惑性，實際上保障性租賃住房不是廉租房，其租金和市場租金基本接軌，略有折扣，且折扣保證了高出租率。保租房開發(fā)建設(shè)和長期持有本身有利可圖，具備市場化和規(guī)模化運營的空間。我們認為，保障性租賃住房是將雙軌制住房供給規(guī)范化和制度化的創(chuàng)新，并以讓渡土地紅利，引入存量房轉(zhuǎn)用途機制的方式，切實改變了住房租賃租金回報率極低的現(xiàn)狀，開創(chuàng)了只租不售、回報率符合市場要求的底層資產(chǎn)。保障性租賃住房成為改革重點，等于開辟了租賃房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的廣闊大道。
▍“納保”證明市場化路徑可行，保租房聚焦核心城市。ICCRA統(tǒng)計，2022年上半年全國長租公寓合計納保就達到6.9萬套，個別機構(gòu)的累計納保比例甚至超過存量房源的50%。企業(yè)積極主動“納?！保≌f明保障性租賃住房具備市場化生命力。當(dāng)然，可以市場化推廣的保租房只分布在少數(shù)一二線城市。這不僅因為只有少數(shù)核心城市有充裕的外來人口，更因為這些城市地價占房價的比例較高。
▍輕重皆可，規(guī)?；\營破土。過去十年，無論是重資產(chǎn)的租賃房持有者，中資產(chǎn)的房源整合者還是輕資產(chǎn)的服務(wù)提供者，長租業(yè)務(wù)發(fā)展都舉步維艱。產(chǎn)權(quán)和用途不明確或租金回報率過低，都限制了房源規(guī)?；瘮U張。我們預(yù)計，2023年后供給側(cè)改革將徹底改變行業(yè)面貌，無論是重資產(chǎn)，中資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，無論集中式或是分散式，都具備發(fā)展空間。企業(yè)精細化運營能力，平臺房源數(shù)量，充分利用REITs市場的能力，都是決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵。我們推薦一體兩翼戰(zhàn)略日漸明確的貝殼和集中式長租公寓龍頭，如萬科企業(yè)、龍湖集團和華潤置地等，也建議投資者關(guān)注已經(jīng)充分調(diào)整的長租房REITs配置價值。
▍風(fēng)險提示：REITs市場整體調(diào)整風(fēng)險。面對地方國資競爭，市場化的長租企業(yè)后續(xù)房源獲取困難的風(fēng)險。租賃行業(yè)比開發(fā)業(yè)更強調(diào)聚焦高能級城市，企業(yè)下沉二三線可能意味著經(jīng)營風(fēng)險。
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