>> 信達(dá)證券-房地產(chǎn)行業(yè)第5周周報：節(jié)后一周市場銷售回升，多地下調(diào)按揭利率下限-230205
| 上傳日期： |
2023/2/5 |
大小： |
1908KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周核心觀點(diǎn)：2023年2月第1周，受到春節(jié)周期影響，新房和二手房成交量較去年同期均有明顯提升，新房環(huán)比較2023年春節(jié)前一周（2023W3）微降，較2022年春節(jié)后第一周（2022W6）有明顯提振；二手房環(huán)比較2023年春節(jié)前一周（2023W3）提升，較2022年春節(jié)后第一周（2022W6）也有明顯提升。去化方面，重點(diǎn)監(jiān)測15城市庫存面積環(huán)比微降，去化周期延長，主要受到春節(jié)假期成交縮量影響導(dǎo)致。
重點(diǎn)政策解讀：首套房按揭利率下限動態(tài)調(diào)整政策出臺后，多地下調(diào)或取消按揭利率下限，泉州、太原、麗水、福州、廈門、長春等地首套房按揭利率下調(diào)至3.8%，韶關(guān)、浮云、江門、惠州等地取消按揭利率下限。根據(jù)10-12月統(tǒng)計局70大中城市新建住宅價格指數(shù)環(huán)比同比情況來看，目前有35城符合按揭利率調(diào)整條件，結(jié)構(gòu)上來看包括14個二線城市和21個三線城市，政策出臺后釋放出更大的按揭利率下行空間，有望扭轉(zhuǎn)房價下跌預(yù)期，提振購房者購房意愿。2023年春節(jié)后，各地需求端政策放松仍在繼續(xù)，有更多高能級城市加入到政策放松行列中來，例如2月3日南京發(fā)布《關(guān)于推動經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》指出“對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠；允許分區(qū)實(shí)施階段性住房購買契稅補(bǔ)貼優(yōu)惠。”我們認(rèn)為后續(xù)需求端政策有望進(jìn)一步沿著支持剛性和改善性需求的方向放松，更多核心城市有望加大放松力度，在穩(wěn)定地產(chǎn)決心越來越堅(jiān)定的背景下，我們認(rèn)為只有核心城市復(fù)蘇，才有望帶動周邊二三線城市市場修復(fù)，并且目前核心城市政策仍有放松空間，因此我們認(rèn)為在銷售端有明顯企穩(wěn)回升前，需求端政策有望繼續(xù)加碼。
一周行情回顧：本周（2023/01/30-2023/02/05）申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.74%，跑輸上證綜指0.70pct，在各類板塊中位列第25/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌4.75%，跑輸恒生綜指0.39pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：珠光控股（13.58%）、我愛我家（12.88%）、三湘印象（9.84%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：美的置業(yè)（-21.21%）、時代中國控股（-15.15%）、新城發(fā)展（-14.93%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌10.09%，跑輸恒生綜指5.74pct，在各類板塊中位列第13/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：弘陽服務(wù)（22.00%）、越秀服務(wù)（8.73%）、佳兆業(yè)美好（5.84%）；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：旭輝永升服務(wù)（-17.70%）、碧桂園服務(wù)（-17.02%）、寶龍商業(yè)（-14.64%）。
地產(chǎn)市場監(jiān)測：本周（2023/01/28-2023/02/03）30個大中城新房成交面積189.55萬平方米，同比上升154.49%，環(huán)比上升2735.21%。15城二手房成交面積142.81萬平方米，同比上升942.67%，環(huán)比上升23892.86%。監(jiān)測15個重點(diǎn)城市庫存面積19365.70萬平方米，環(huán)比下降0.31%，去化周期103.55周，較上周延長5.93周。上周（2023/01/21-2023/01/29）100大中城市土地供應(yīng)建面235.22萬平方米，同比下降96.47%，環(huán)比下降94.70%；土地成交建面551.34萬平方米，同比下降85.96%，環(huán)比下降78.31%；供需比下降為0.43，溢價率為6.26%。
房企融資情況：本周（2023/01/28-2023/02/03）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為49.00億元，債務(wù)總償還量為105.29億元，同比上升1382.96%，環(huán)比上升162.70%；凈融資額-56.29億元。
風(fēng)險因素：政策風(fēng)險：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期。市場風(fēng)險：地產(chǎn)行業(yè)市場恢復(fù)不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。
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