>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：醫(yī)院物業(yè)市場化發(fā)展及綜合性上市物企布局情況-230205
| 上傳日期： |
2023/2/6 |
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pdf 共12頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：醫(yī)院物業(yè)市場化發(fā)展及綜合性上市物企布局情況
醫(yī)院物業(yè)管理主要由1992年提出后勤社會化發(fā)展而來，由于醫(yī)院物業(yè)管理不僅局限于傳統(tǒng)的“四保”，具有一定的專業(yè)壁壘，故目前上市物企在醫(yī)院物業(yè)中所占份額并不高，現(xiàn)階段大部分醫(yī)院物業(yè)管理公司仍然以地區(qū)性專業(yè)化公司為主，市場空間仍然較大。
政策驅(qū)動醫(yī)院物業(yè)市場化發(fā)展。2000年2月，國務(wù)院體改辦等八部委在《關(guān)于城鎮(zhèn)醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的指導(dǎo)意見》中明確提出了醫(yī)院后勤管理社會化的概念，我國醫(yī)院后勤服務(wù)社會化改革自此開始啟動。
醫(yī)院數(shù)量增加為物企發(fā)展多元化業(yè)態(tài)，拓展細分賽道領(lǐng)域提供了基礎(chǔ)。國家通過新建、改建和擴建等方式增加醫(yī)療資源供給為醫(yī)院物業(yè)市場發(fā)展奠定基礎(chǔ)。民營醫(yī)院數(shù)量的增加更有助于市場化物企拓展醫(yī)院業(yè)態(tài)。
醫(yī)院物業(yè)具有收入高，但毛利低的特點。2023年第一家上市物企潤華服務(wù)，其主要業(yè)務(wù)范疇是針對醫(yī)院做后勤服務(wù)，具有獨立細分賽道優(yōu)勢。根據(jù)潤華服務(wù)招股說明書，截至2022H1，潤華服務(wù)醫(yī)院業(yè)態(tài)收入占比為42.2%，而毛利占比為33.3%，毛利率2019-2022H1均值為14%，低于公共物業(yè)（19.4%）、商業(yè)及其他非住（28.6%）和住宅（21.2%）。
除潤華服務(wù)外，部分綜合性性上市物企亦涉足醫(yī)院物業(yè)管理業(yè)態(tài)。與布局城市服務(wù)相似，上市物企布局醫(yī)院業(yè)態(tài)通?？赏ㄟ^收并購專業(yè)化公司（例如遠洋服務(wù)收購甌睿物業(yè)、新城悅服務(wù)收購梁士物業(yè)）、合資合作以及市場化外拓三種形式來拓展醫(yī)院業(yè)態(tài)，一般需要新增經(jīng)營范圍、設(shè)立子公司。但由于醫(yī)院業(yè)態(tài)貢獻收入占比較小，故在業(yè)態(tài)劃分中，多數(shù)將其歸類為“公建”或“非住”一類。
數(shù)據(jù)追蹤（1月30日-2月3日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年2月3日，持有607.67萬股，較上周下跌14.35%，持股市值1億元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年1月30日至2月3日，增幅最大的是華潤萬象生活，本周增幅2.18%。降幅最大的是建業(yè)新生活，降3.36%。持股比例最高為保利物業(yè)，為58.71%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.12億股。
投資策略：我們認(rèn)為2023年將是物企增強其獨立性、減弱其房地產(chǎn)附庸屬性、服務(wù)邊界持續(xù)擴張、開啟新周期的一年。目前物業(yè)板塊已進入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續(xù)加強。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險。
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