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年初房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)略不及預(yù)期，新房和二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化格局。年初新房市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，截至2月10日，30大中城市商品房日均成交面積為29.1萬平，同比-24%，前值為-21%。二手房成交活躍度逐漸上升，春節(jié)過后兩周，重點(diǎn)10城二手房成交套數(shù)分別達(dá)到1933套和2013套，較節(jié)前明顯回升且大幅好于去年同期，也高于2021年同期。價(jià)格層面同樣釋放了重要信號(hào)，1月50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比+0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來首次止跌。
　　二手房市場(chǎng)啟動(dòng)速度通?？煊谛路俊６址渴袌?chǎng)化程度高于新房市場(chǎng)，購房者和業(yè)主對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策的反應(yīng)更加迅速，二手房市場(chǎng)啟動(dòng)速度也快于新房。通常是量在價(jià)先，在交易活躍之后，看房的客戶也會(huì)增多，帶動(dòng)價(jià)格上行。因此，二手房成交量的變化為我們判斷樓市是否回暖提供了重要的信號(hào)。
　　二手房成交活躍度能否向新房市場(chǎng)擴(kuò)散尚存不確定性。1）市場(chǎng)情緒還未大面積傳導(dǎo)。成交活躍度較高的區(qū)域主要集中在北京、深圳、成都等局部熱點(diǎn)城市，市場(chǎng)情緒能否向更多城市以及新房市場(chǎng)傳導(dǎo)有待觀察。2）積壓需求釋放帶來的脈沖效應(yīng)還在擴(kuò)散。疫情過峰結(jié)束的時(shí)間并不久，積壓需求釋放帶來的脈沖效應(yīng)還在擴(kuò)散，這種狀況可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。3）居民購房意愿仍不強(qiáng)。1月居民新增中長(zhǎng)期貸款規(guī)模為2231億元，低于近5年春節(jié)所在月均值（+3318億元），顯示居民加杠桿意愿不足，對(duì)樓市預(yù)期尚未實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。
　　3月份將是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要時(shí)間窗口。3月季節(jié)性因素?cái)_動(dòng)基本消退，如果重點(diǎn)城市二手房回暖態(tài)勢(shì)能夠延續(xù)并向更多區(qū)域擴(kuò)散，同時(shí)成交價(jià)格環(huán)比能夠連續(xù)保持上漲勢(shì)頭，那么二季度新房市場(chǎng)大概率會(huì)企穩(wěn)，下半年銷售同比可能會(huì)轉(zhuǎn)正。如果二季度出現(xiàn)新一輪疫情擾動(dòng)，地產(chǎn)修復(fù)周期可能會(huì)拉長(zhǎng)。一旦3月地產(chǎn)修復(fù)不及預(yù)期，有可能進(jìn)一步加重居民購房的觀望情緒，二季度地產(chǎn)銷售大概率延續(xù)相對(duì)弱勢(shì)格局，也會(huì)拖累上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表現(xiàn)，這預(yù)示著新一輪地產(chǎn)政策加碼的必要性上升。
　　高頻數(shù)據(jù)方面：1）生產(chǎn)端，鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈開工率延續(xù)升勢(shì)，房建項(xiàng)目開工率環(huán)比顯著回升，但仍低于基建項(xiàng)目。2）需求端，商品房成交面積同環(huán)比改善，30大中城市商品房成交面積周內(nèi)（2.6-2.11）均值錄得37.8萬平方米，較去年農(nóng)歷同期降5.8%。3）價(jià)格端，國際油價(jià)先抑后揚(yáng)，英國布倫特Dtd和美國WTI原油價(jià)環(huán)比分別升0.9%和1.3%。4）庫存端，螺紋鋼延續(xù)累庫，2月10日當(dāng)周總庫存環(huán)比增加9.9%。5）出行端，百度遷徙指數(shù)同比增幅收窄至24.5%，百城擁堵指數(shù)同比漲幅走闊至6.0%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情反復(fù)超預(yù)期，地產(chǎn)政策效果及需求恢復(fù)弱于預(yù)期