>> 德邦證券-建筑材料行業(yè)點評：二手房強勢復(fù)蘇利好C端建材需求回暖，23H1景氣度有望維持-230227
| 上傳日期： |
2023/2/28 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
德邦證券 |
| 評級： |
中性 |
作者： |
閆廣 |
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開年以來二手房迎來普遍性修復(fù)。根據(jù)我們統(tǒng)計的18個主要城市二手房成交數(shù)據(jù)，2022Q3二手房成交面積同比降幅開始收窄，2023年正式進入正增長區(qū)間。截至2023年2月23日（2023年第8周）18城二手房累計成交面積約1045萬平，累計同比+41.5%，增速較上周擴大9.7個百分點，同比2021年下降13.4%，春節(jié)后降幅持續(xù)收窄。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，春節(jié)后二手房市場復(fù)蘇進程有所提速，春節(jié)期間貝殼50城二手房日均成交量同比2022年春節(jié)提升57%，春節(jié)后（01.28-02.05）二手房日均成交量較1月春節(jié)前（01.01-01.20）提高30%以上，2月上半月（1日-15日）二手房日均成交量較1月上半月增長超70%。
政策放松效果釋放與預(yù)期企穩(wěn)是主要原因。2023年二手房迎來強勢復(fù)蘇首先是2022年需求端政策持續(xù)放松的結(jié)果，2022Q4是政策又一密集出臺期，2022年11月以來北京、杭州、成都、西安、南京、武漢等高能級城市先后優(yōu)化“四限”政策。當(dāng)前政策仍在寬松，根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)2023年2月百城首套主流利率4.04%達到2019年以來的低點，在首套貸款利率動態(tài)調(diào)整機制下，23城首套利率下調(diào)，首套利率低于房貸利率下限（4.1%）的城市增加至34城市。其次，價格預(yù)期企穩(wěn)是市場觸底回升的核心原因。2023年1月貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，是連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌。而統(tǒng)計局數(shù)據(jù)同樣顯示出價格企穩(wěn)趨勢，2023年1月70個大中城市中，新房和二手房價格環(huán)比上漲城市分別為36和13個，環(huán)比分別增加21和6個。我們認為，防疫政策調(diào)整后，居民收入預(yù)期和消費動力修復(fù)也有利于市場回暖，但核心原因仍在于前期政策傳導(dǎo)和當(dāng)前預(yù)期企穩(wěn)。
前置指標(biāo)持續(xù)改善，23H1二手房景氣度有望維持。在二手房典型交易流程中，帶看是簽約的前置環(huán)節(jié)，帶看量可視為網(wǎng)簽成交的前瞻指標(biāo)，前瞻指標(biāo)的持續(xù)修復(fù)為本輪周期二手房市場修復(fù)的可持續(xù)提供支撐。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，春節(jié)期間貝殼50城二手房帶看量較2022年春節(jié)提升28%，其中成都和重慶同比分別提升1.5倍和1倍，珠三角重點城市惠州、東莞及佛山春節(jié)期間帶看量較2022年春節(jié)翻倍，一線城市深圳春節(jié)期間帶看量同比增幅達86%。我們認為，當(dāng)前前瞻指標(biāo)修復(fù)趨勢仍在強化，政策持續(xù)寬松背景下購房者觀望情緒的減弱有利于二手房市場交易熱度的回升，雖然維持春節(jié)期間的高熱度難度較大，后續(xù)或出現(xiàn)階段性環(huán)比回落，但從量的角度來看成交量有望維持在正常區(qū)間，2023年上半年二手房持續(xù)修復(fù)可期。
新房成交修復(fù)弱于二手房，一二手傳導(dǎo)機制仍在。新房市場熱度不及二手房，較2021年仍有差距。截至2月23日，30大中城市商品房累計成交1890萬平，累計同比-15.3%，環(huán)比上周降幅收窄3.5個百分點，但同比2021年仍有34.2%的降幅。我們認為，本輪周期購房者對于期房交付的擔(dān)憂或阻礙新房修復(fù)，弱線城市新房修復(fù)難度較大，以及出險房企項目去化難度較大或拖累全國整體修復(fù)進程，但新房與二手房傳導(dǎo)機制仍在，伴隨新房優(yōu)質(zhì)供給釋放，二手房市場熱度有望逐漸傳導(dǎo)。
投資建議：我們認為，當(dāng)前二手房觸底修復(fù)趨勢基本確立，裝修建材零售端需求有望快速回暖，短期建議關(guān)注零售業(yè)務(wù)占比較高的建材企業(yè)，重點關(guān)注：兔寶寶、偉星新材、蒙娜麗莎、三棵樹、北新建材等。中期來看，隨著地產(chǎn)銷售回暖以及企業(yè)出貨環(huán)比改善，消費建材有望進入盈利業(yè)績及估值雙升階段，消費建材龍頭仍極具配置價值，建議關(guān)注東方雨虹、科順股份、青鳥消防等。
風(fēng)險提示：經(jīng)濟下行影響收入預(yù)期、房企暴雷加重觀望情緒、房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊。
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