>> 中信證券-基本面量化系列：房地產(chǎn)開發(fā)專題，優(yōu)質(zhì)住房交易需求率先復(fù)蘇-230301
| 上傳日期： |
2023/3/1 |
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| 2043KB |
| 格式： |
pdf 共22頁(yè) |
來源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
陳聰,張若海,張全國(guó) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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政策持續(xù)發(fā)力，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇
面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“信用”、“交付”、“銷售”三個(gè)維度所形成的惡性循環(huán)，2022年中央和地方政府先后以“保需求”、“保交樓”、“保主體”為核心化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2022年超200省市出臺(tái)超500次房地產(chǎn)松綁政策。2023年，截至2月20日，區(qū)域房地產(chǎn)政策以保需求為主，8城發(fā)布9個(gè)松綁政策，落地相關(guān)措施包括優(yōu)化限購(gòu)措施、購(gòu)房補(bǔ)貼、二手房帶押過戶等，8城中既有大型城市深圳、武漢，也有中小型城市。政策形成累計(jì)效應(yīng)，持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。
二手、新房銷售依次復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)住房需求成當(dāng)前時(shí)點(diǎn)二手房復(fù)蘇核心動(dòng)力，有望帶動(dòng)觀望中的一居二居購(gòu)房需求。
二手房快速回暖，商品房現(xiàn)回暖趨勢(shì)。二手房交易回暖明顯，2023年1月，據(jù)貝殼交易數(shù)據(jù)，近100樣本城市內(nèi)二手房成交量同比增長(zhǎng)11%，分城市環(huán)線來看，準(zhǔn)一線城市增速最高達(dá)到47%，二三線增長(zhǎng)5%，一線下降20%。2月前十天準(zhǔn)一線增速同樣最快。高頻數(shù)據(jù)看，9個(gè)重點(diǎn)城市二手房交易量在最近一周（2.20-2.26）同比提升65%。2023年1月，30大中城市商品房成交量同比為負(fù)（春節(jié)后三周數(shù)據(jù)同比去年春節(jié)后三周也為負(fù)），最近一周（2.20-2.26）同比轉(zhuǎn)正，提升22%。
三居及以上住房回暖速度更快，三線城市內(nèi)一居二居住房需求仍處觀望中。據(jù)貝殼交易數(shù)據(jù)，2023年1月，一線城市內(nèi)，一居二居成交量同比下降21%，三居、三居以上同比下降19%、3%；準(zhǔn)一線城市內(nèi)，一居二居、三居、三居以上同比提升31%、52%、45%；二三線城市內(nèi)一居二居同比下降12%，三居及以上同比提升超10%。綜合來看，3居及以上的改善性住房需求為當(dāng)前時(shí)點(diǎn)銷售復(fù)蘇的核心動(dòng)力，有望帶動(dòng)觀望中的一居二居購(gòu)房需求。
全國(guó)二手房的回暖到新房的回暖有望在一個(gè)季度內(nèi)完成傳導(dǎo)?；乜?014至2022年9個(gè)重點(diǎn)城市，二手房與商品房的回暖多在1-2月內(nèi)完成，商品房的同比回暖幅度往往不低于二手房回暖幅度的50%。與當(dāng)下有所區(qū)別的是，歷史周期二手房、商品房的交易量回暖往往伴隨著新建商品住宅價(jià)格的環(huán)比持續(xù)增加。
企業(yè)拿地依舊謹(jǐn)慎，住宅用地成交量量減質(zhì)升
企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，土地成交量下降。2023年1月企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，土地成交面積居于低位。2023年1月，100大中城市全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積達(dá)903萬平方米，較2022年同期下降57%，持續(xù)低迷的拿地市場(chǎng)有待在銷售復(fù)蘇后改善。土地樓面均價(jià)較低，溢價(jià)率保持低位。2023年1月，100大中城市成交住宅用地樓面均價(jià)2875元/平米，較2022年同期下降4%，溢價(jià)率較上月有所回升，仍居低位。
供給側(cè)土地市場(chǎng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。根據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2022年保障性住房土地成交面積提升，全國(guó)成交住宅用地中，保障性租房土地成交面積同比提升175%。
投資建議：結(jié)合中央層面的“保交樓”、“保需求”、“保主體”等表態(tài)，以及近期武漢等城市的限購(gòu)政策調(diào)整，政策有望持續(xù)促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)有望改善。目前房地產(chǎn)銷售仍處于逐步復(fù)蘇階段，二手房、新房依次復(fù)蘇，我們看到本次二手房復(fù)蘇中的結(jié)構(gòu)性差異明顯有異于以往，準(zhǔn)一線城市內(nèi)優(yōu)質(zhì)住房的需求率先復(fù)蘇，二三線城市優(yōu)質(zhì)住房需求呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，優(yōu)質(zhì)住房需求的復(fù)蘇有望在后續(xù)帶動(dòng)剛性住房需求，建議關(guān)注銷售持續(xù)復(fù)蘇會(huì)帶來的投資機(jī)遇。
風(fēng)險(xiǎn)因素：我們根據(jù)貝殼平臺(tái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，可能存在數(shù)據(jù)樣本不足、數(shù)據(jù)誤差及數(shù)據(jù)缺失問題；地產(chǎn)銷售不及預(yù)期；地產(chǎn)扶持政策執(zhí)行進(jìn)度、效果不及預(yù)期。
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