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房地產(chǎn)一向是政策敏感性行業(yè)，但未來(lái)一段時(shí)間預(yù)計(jì)政策相對(duì)平靜。巨大的區(qū)域政策差異使得核心城市房?jī)r(jià)即便上浮也幅度有限，投資滯后于銷售恢復(fù)使得低線城市需進(jìn)一步刺激需求。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的事件，除了銷售的復(fù)蘇，更是競(jìng)爭(zhēng)格局的變化。一部分企業(yè)憑借便利的融資條件，有望維持更好的銷售表現(xiàn)和盈利能力。
　　▍2月銷售表現(xiàn)亮眼。2023年2月，我們跟蹤的15家重點(diǎn)樣本房企單月合計(jì)銷售金額2701億元，同比+38.2%（存在春節(jié)因素），1-2月合計(jì)來(lái)看，樣本房企實(shí)現(xiàn)銷售金額4783億元，合計(jì)同比+10.1%（不存在春節(jié)因素）。無(wú)論是2月單月還是1-2月合計(jì)同比，企業(yè)銷售端均呈現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇趨勢(shì)。
　　▍房票等政策助力三四線城市市場(chǎng)明顯復(fù)蘇。政策目標(biāo)既包括保交付，保信用，也包括穩(wěn)投資，穩(wěn)土地市場(chǎng)。即使銷售復(fù)蘇，我們認(rèn)為政策也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到退出的時(shí)刻。各地繼續(xù)使用房票等手段提振市場(chǎng)。例如，義烏發(fā)布房產(chǎn)新政，加大“房票”的使用力度，集聚建設(shè)權(quán)益憑證可置換為“房票”用于支付新建商品房購(gòu)房款，“房票”總額上限10億元。海寧發(fā)布房票安置規(guī)定，被征收人選擇房票安置，可以再按被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的20%給予房票獎(jiǎng)勵(lì)，房票適用全市45個(gè)項(xiàng)目。由于政策持續(xù)發(fā)力，我們認(rèn)為政策可以取得銷售普遍恢復(fù)，但一線核心城市房?jī)r(jià)不明顯上漲的成果。
　　▍預(yù)計(jì)3月銷售進(jìn)一步向好。2023年初至今（1月1日至2月27日）我們跟蹤的42個(gè)樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)28萬(wàn)套，同比上年同期降幅收窄至17%（2022年全年降幅30%），14個(gè)樣本城市二手房網(wǎng)簽套數(shù)11.7萬(wàn)套，同比上年同期高增39%。2月前27天，樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)15.1萬(wàn)套，同比+20%，二手房網(wǎng)簽套數(shù)7.2萬(wàn)套，同比+134%。2023年春節(jié)假期結(jié)束后31天（截至2月27日）樣本城市新房及二手房網(wǎng)簽套數(shù)分別同比上年同期-11%、+53%，其中新房網(wǎng)簽套數(shù)在春節(jié)假期后第四周（2.18-2.24）實(shí)現(xiàn)同比+3%，網(wǎng)簽銷售邊際向好趨勢(shì)明顯。市場(chǎng)復(fù)蘇總是從二手向一手市場(chǎng)傳導(dǎo)，當(dāng)前二手市場(chǎng)交易先行指標(biāo)明顯趨好，預(yù)計(jì)未來(lái)銷售復(fù)蘇可持續(xù)性很強(qiáng)。
　　▍企業(yè)融資、拿地、貨值、銷售全方位分化。我們統(tǒng)計(jì)，2021年四季度以來(lái)積極拿地的企業(yè)在2023年前2月銷售金額同比增長(zhǎng)34.0%，而不積極拿地的企業(yè)銷售金額同比降低29.9%。融資渠道分化帶來(lái)拿地分化，進(jìn)而造成貨值和銷售分化，這種態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。土地市場(chǎng)仍未明顯好轉(zhuǎn)，一線之外的區(qū)域土地成交清淡。決定拿地?zé)崆榈牟⒎侵挥袖N售，更有企業(yè)融資通暢與否。信用復(fù)蘇需要時(shí)間，且即便復(fù)蘇，預(yù)期也難回歸2021年之前態(tài)勢(shì)。我們預(yù)計(jì)，很多企業(yè)未來(lái)仍不得不克制拿地，積極縮表。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)銷售的全面恢復(fù)仍需進(jìn)一步跟蹤確認(rèn)，政策出臺(tái)的及時(shí)性不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。部分企業(yè)拿地較少貨值稀缺可能導(dǎo)致銷售繼續(xù)承壓。
　　▍從政策敏感走向基本面敏感，看好貨值充盈的企業(yè)。房地產(chǎn)一向是政策敏感性行業(yè)，但未來(lái)一段時(shí)間預(yù)計(jì)政策相對(duì)平靜。巨大的區(qū)域政策差異使得核心城市房?jī)r(jià)即便上浮也幅度有限，投資滯后于銷售恢復(fù)使得低線城市需進(jìn)一步刺激需求。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的事件，除了銷售的復(fù)蘇，更是競(jìng)爭(zhēng)格局的變化。一部分企業(yè)憑借便利的融資條件，有望維持更好的銷售表現(xiàn)和盈利能力。我們看好積極拿地的企業(yè)，推薦萬(wàn)科，華發(fā)股份，越秀地產(chǎn)，濱江集團(tuán)，華潤(rùn)置地等公司，也看好最具銷售彈性的服務(wù)商貝殼。