>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評：銷售超預期，看國央企估值再修復-230301
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事項：
根據(jù)克爾瑞百強房企銷售數(shù)據(jù)，前2月百強房企權(quán)益銷售金額下滑11%，但前10家國央企增長41%，其中越秀地產(chǎn)同比增長152%、華發(fā)股份同比增長75%。
評論：
前2月，國央企銷售高于預期，有望帶動國央企從左側(cè)走向右側(cè)。前期我們判斷2023年地產(chǎn)板塊行情主要以震蕩為主，注重左側(cè)布局（《高能級城市復蘇開啟，重視左側(cè)布局機會》）。從克爾瑞數(shù)據(jù)看，前兩個月，頭部國央企銷售大幅超預期，前10家國央企銷售金額同比增長41%，但相比于2021仍下跌16%。布局城市能級較高的越秀地產(chǎn)，及2022年加碼拿地的華發(fā)股份2023年相比2021年、2022年均出現(xiàn)顯著上漲。而多數(shù)房企銷售均價并沒有顯著抬升，也反映了銷售在各個城市間并未出現(xiàn)顯著分化。當前市場高度關(guān)注房企銷售的復蘇進展，預計銷售的超預期好轉(zhuǎn)將逐步帶動國央企行情從左側(cè)走向右側(cè)。
對于民企，當前銷售數(shù)據(jù)仍顯著下滑，也驗證了很多民企面臨仍是土儲質(zhì)量以及自身信用問題，可以推演出，銷售復蘇對于保交樓及2023年地產(chǎn)竣工的影響相對有限。
我們?nèi)跃S持對城市間銷售分化的判斷，高能級城市確定性復蘇，低能級城市量價齊跌。1）高能級城市的確定性復蘇開啟，部分城市土地市場回暖已經(jīng)兌現(xiàn)，逐步帶動商品房銷售的回暖。2）但本輪由于房企不再做城市下沉，并不存在高能級城市帶動低能級城市的邏輯，前期春節(jié)因素導致積壓需求釋放后，后續(xù)低能級城市仍將面臨下行壓力，也會給全國層面數(shù)據(jù)仍存壓力，國央企間仍將呈現(xiàn)銷售增速與銷售均價成正比的格局。
當前頭部國央企估值低于估值中樞水平，如果考慮市場對于市占率提升預期，則可以給遠期一定估值溢價，但大幅提估值中樞仍需要新盈利模式的確立。銷售好轉(zhuǎn)有助于公司向估值中樞上沿修復，仍然推薦“兩個中心，一個基本點”，1）以高能級城市復蘇為中心，關(guān)注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復；3）以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、萬科A、天地源、陽光股份等。
風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。
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