>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告：短期影響不宜高估，長期影響不宜低估-230301
| 上傳日期： |
2023/3/1 |
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| 769KB |
| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,張全國 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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我們相信，中國租賃房市場發(fā)展空間廣闊，讓渡土地紅利和提供長期穩(wěn)定的資金來源，都有助于市場逐漸走向成熟。政策既能有效推動房地產(chǎn)開發(fā)投資，也能推動一批高質(zhì)量的企業(yè)成長壯大。但是，租賃房市場的發(fā)展將會久久為功，發(fā)展租賃房市場不是短期的權(quán)宜之計。我們認(rèn)為短期不會出現(xiàn)大規(guī)模申請經(jīng)營性借款回購商品房的行為，也不會出現(xiàn)大批存量樓宇被改造為保障性租賃住房的現(xiàn)象，保障性租賃住房的供給主體，將是地方讓渡土地紅利的增量項目。
▍住房體系改革方向明確，租賃市場支持政策頻出。2月24日，中國人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為相關(guān)主體新建及改建、批量購買、長期經(jīng)營租賃住房提供信貸支持；2月10日，人民銀行召開的2023年金融市場工作會議中也明確提出“加大住房租賃金融支持，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。中央政策指引下，各地方政府也積極行動，2023年以來多地出臺針對租賃住房行業(yè)的支持性政策。
▍我國租賃住宅行業(yè)長期發(fā)展滯后的深層次原因。市場方面，與發(fā)達(dá)國家成熟市場相比，我國租賃住房占比低，供給以個人房源為主，且租金回報率持續(xù)下降，重資產(chǎn)形式持有運營租賃住宅投資模型在過去長期難以成立，輕資產(chǎn)模式在缺乏租金持續(xù)上漲預(yù)期的前提下也挑戰(zhàn)不斷。政策方面，長期以來我國租賃住宅相關(guān)支持政策以公租房及廉租房為載體，市場化租賃起步較晚，“購買-持有-運營出售”的租賃住宅投資模式，即賺取價差的模式較為敏感。當(dāng)然，2022年以前我國長期缺乏租賃住宅類不動產(chǎn)二級市場退出渠道，一級市場流動性也顯著不足，阻礙了市場“投融建管退”良性資本循環(huán)的構(gòu)建。
▍政策短期影響不宜高估，預(yù)計不會出現(xiàn)大規(guī)模申請經(jīng)營性借款回購商品房的行為，也不會出現(xiàn)大批其他樓宇被改造為存量保障性租賃住房的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，如果沒有財政貼息，由于存量住宅無法享受土地紅利，則即便大幅降低銀行貸款利率，企業(yè)購置商品房作為保障性租賃住房，在盈利模型上還是難以成立的。我們相信，短期內(nèi)企業(yè)大量申請新增經(jīng)營性貸款的可能性較低。另一方面，當(dāng)前我國公募REITs市場仍處于發(fā)展初期，尤其保租房作為最新納入試點的產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，板塊底層資產(chǎn)總規(guī)模較小，且集中于個別城市，短期較難對行業(yè)發(fā)展起到實質(zhì)性推動作用。最后，因為與公眾利益密切相關(guān)，存量土地及建筑功能性質(zhì)變更較為復(fù)雜。土地利用性質(zhì)的變化，即便是變更為保障性租賃住房，也不容易。
▍政策長期影響不宜低估，預(yù)計新建的保障性租賃住房規(guī)模龐大，并切實滿足新市民和年輕人的需要。和存量房不同，由于可以讓渡土地紅利，新建專門用于租賃的房屋，在商業(yè)模型上是完全可行的。REITs市場的發(fā)展，更為這種建設(shè)行為提供了退出的通道，保障企業(yè)可以在資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模較小的情況下持續(xù)發(fā)展。
▍風(fēng)險因素：低線城市租賃住宅市場需求不足及回報下降的風(fēng)險；公募REITs市場整體調(diào)整的風(fēng)險。
▍投資建議：長坡薄雪，保持耐心。我們相信，中國租賃房市場發(fā)展空間廣闊，讓渡土地紅利和提供長期穩(wěn)定的資金來源，都有助于市場逐漸走向成熟。政策既能有效推動房地產(chǎn)開發(fā)投資，也能推動一批高質(zhì)量的企業(yè)成長壯大。但是，租賃房市場的發(fā)展將會久久為功，發(fā)展租賃房市場不是短期的權(quán)宜之計。我們看好在核心城市具備長租資產(chǎn)，可能受益于長租房市場改革的企業(yè)，包括萬科A、華潤置地、龍湖集團(tuán)等，看好布局租賃房服務(wù)的輕資產(chǎn)公司，包括貝殼，也看好保租房REITs的價值。
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