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新房市場(chǎng)持續(xù)改善，市場(chǎng)基本面邊際修復(fù)。春節(jié)后新房及二手房成交市場(chǎng)連續(xù)四周環(huán)比改善，60城新房春節(jié)后第四周周成交760萬(wàn)方，創(chuàng)23年周成交新高，同比22年同期增長(zhǎng)5%，市場(chǎng)展現(xiàn)出來(lái)訪提升、剛需復(fù)蘇等積極跡象。
　　百?gòu)?qiáng)房企2月銷(xiāo)售邊際改善，央國(guó)企基本面超市場(chǎng)整體。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，23年2月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)11.8%，為21年7月以來(lái)首度正增長(zhǎng)，剔除春節(jié)影響后2月同比下降12.1%，降幅環(huán)比收窄近20pct，低基數(shù)疊加需求改善情況下市場(chǎng)邊際修復(fù)。分企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，2月央國(guó)企剔除春節(jié)假期影響后銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)31%，增速較1月擴(kuò)大10pct，而民企則同比下降44%，降幅環(huán)比擴(kuò)大9pct，在部分需求釋放、市場(chǎng)邊際改善、但購(gòu)房者信心并未明顯修復(fù)的環(huán)境下，具備信用及資源優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企基本面彈性顯著更強(qiáng)。保利置業(yè)、越秀、金融街、華發(fā)同比增長(zhǎng)超1倍，中海、招蛇、金茂等增速超過(guò)50%，21及22年補(bǔ)貨力度強(qiáng)、信用好、貨值充足的房企具備更強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。
　　強(qiáng)信用房企貨值結(jié)構(gòu)優(yōu)化，是銷(xiāo)售走強(qiáng)的主因。22年起核心央國(guó)企，在一線及準(zhǔn)一線城市拿地占比從21年的49%提升至22年的78%，整體提升29pct，專(zhuān)注核心城市核心資產(chǎn)，整體復(fù)蘇表現(xiàn)強(qiáng)于新房及二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)。此外，由于行業(yè)土拍熱度的下降，強(qiáng)信用房企在城市板塊內(nèi)部的貨值分布也得到優(yōu)化，即使不依靠外部環(huán)境變化，也可實(shí)現(xiàn)去化及周轉(zhuǎn)效率的提升。
　　土地淡季投資力度偏低，強(qiáng)信用房企保持高參與度。23年2月核心土地市場(chǎng)供應(yīng)主要在北京、杭州、蘇州，44家房企平均拿地力度為7%，預(yù)計(jì)3-4月核心城市土地供應(yīng)量上升后，投資強(qiáng)度將有所恢復(fù)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，華潤(rùn)、越秀、建發(fā)、濱江在2月分別拿地121、59、58、34億元，強(qiáng)信用房企保持高參與度。
　　板塊及個(gè)股投資建議。地產(chǎn)股從21年下半年到22年的主線是政策預(yù)期，而23年的主線將回歸基本面兌現(xiàn)能力，全年看好高增長(zhǎng)、強(qiáng)投資、報(bào)表加速擴(kuò)張的房企價(jià)值兌現(xiàn)機(jī)遇。地產(chǎn)行業(yè)頭部強(qiáng)信用房企，在擴(kuò)表能力上具備顯著優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)率水平持續(xù)回升，貨值優(yōu)化帶動(dòng)去化率改善，強(qiáng)信用頭部企業(yè)未來(lái)整體ROE水平有能力維持在15%及以上的水平，23年2月，SW房地產(chǎn)板塊PB水平僅為0.9x，為2010年以來(lái)的5%分位數(shù)，強(qiáng)信用房企則處于30%分位，估值水平仍處于低位。我們認(rèn)為目前的估值位置，對(duì)于強(qiáng)信用房企而言，具備較大修復(fù)空間。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。需求側(cè)穩(wěn)定政策力度弱，基本面表現(xiàn)不達(dá)預(yù)期；供給側(cè)產(chǎn)能缺口修復(fù)不及預(yù)期；企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。