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每周一談：而今邁步從頭越：金科服務(wù)減值后再出發(fā)
　　事件：3月13日，金科服務(wù)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，公告稱預(yù)計(jì)公司2022年全年虧損約18-23億元，但同期經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入約3.5-4.5億元。公司2022年錄得虧損的原因主要為應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款的減值計(jì)提、主動收縮非業(yè)主增值業(yè)務(wù)以及商譽(yù)合理減值。
　　受關(guān)聯(lián)方及部分第三方大業(yè)主流動性危機(jī)影響，公司對應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款進(jìn)行減值計(jì)提，截至22H1，公司應(yīng)收賬款為24.57億元，其中關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)約占24.57%，為6億元，公司其他應(yīng)收款為18.85億元，其中關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)約占78.06%，為14.7億元。關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)合計(jì)達(dá)20.7億元，由于關(guān)聯(lián)方金科股份為已出險(xiǎn)房企，故此部分款項(xiàng)預(yù)計(jì)將全部計(jì)提減值撥備。
　　受地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，公司主動收縮了部分回款保障較差的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)主要收縮了部分地產(chǎn)銷售情況較差的案場服務(wù)。
　　公司對歷史期間的并購商譽(yù)計(jì)提了合理減值，截至22H1，金科服務(wù)商譽(yù)達(dá)6.31億元，就目前上市物企商譽(yù)來看，金科服務(wù)的商譽(yù)并不算高，在A+H63名物企中排名第11。
　　預(yù)計(jì)公司本次減值約為25-30億元，2021年全年，金科服務(wù)歸母凈利潤達(dá)10.57億元，同期經(jīng)營性凈現(xiàn)金流達(dá)4.45億元，2022年公司預(yù)計(jì)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為3.5-4.5億元，考慮到2022年公司非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)收縮，對公司歸母凈利潤影響約為3億元，我們參考2021年公司歸母凈利潤-非業(yè)主增值業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)減少利潤，公司本次減值合理區(qū)間約為25.57-30.57億元。公司公司關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款+關(guān)聯(lián)方其他應(yīng)收款+商譽(yù)合計(jì)27.01億元，我們預(yù)計(jì)金科服務(wù)關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)敞口已基本全部計(jì)提減值撥備。
　　展望2023年，公司在管面積在關(guān)聯(lián)方交付逐漸減弱的前提下仍有望保持增長，基礎(chǔ)物管作為公司的固本之源，仍能為公司帶來高確定的收入，此外，公司業(yè)主增值服務(wù)中超過50%為旅居+餐飲類業(yè)務(wù)收入，2023年此類業(yè)務(wù)有望迎來較大回升，公司目前控股股東已非金科股份，關(guān)聯(lián)方借款及利益輸送等風(fēng)險(xiǎn)減弱，目前民營物企估值仍在歷史低位，仍然看好公司2023年盈利回歸及估值修復(fù)。
　　數(shù)據(jù)追蹤（3月13日-3月17日）：
　　資金及交易追蹤：
　　滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年3月17日，持有825.26萬股，較上周下跌4.74%，持股市值1.26億元。。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月13日至3月17日，增幅最大的是綠城服務(wù)，本周增幅7.32%。降幅最大的是碧桂園服務(wù)，降2.17%。持股比例最高為保利物業(yè)，為67.78%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.18億股。
　　投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨(dú)立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)、金科服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。