>> 信達(dá)證券-宏觀研究深度報告：提前還貸和房地產(chǎn)市場L型企穩(wěn)-230322
| 上傳日期： |
2023/3/22 |
大小： |
2033KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評級： |
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作者： |
解運(yùn)亮 |
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地產(chǎn)提前還貸潮中最需要關(guān)注的是超額提前還貸部分。往年均有居民提前償還房貸，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的提前還貸潮備受關(guān)注，我們認(rèn)為最需要關(guān)注的其實是超額提前還貸。我們認(rèn)為這一次房地產(chǎn)提前還貸現(xiàn)象不是受單一驅(qū)動因素的影響，而是一系列背景同時出現(xiàn)的結(jié)果。背景之一是房價已經(jīng)持續(xù)下降一段時間；背景之二是居民對樓市的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，樓市預(yù)期偏弱不僅體現(xiàn)在居民對房價上漲的預(yù)期較弱，也體現(xiàn)在未來購房預(yù)期下降上；背景之三是存量和增量房貸利率出現(xiàn)大幅偏離，而居民理財收益率偏低，提前還貸可以減少利息支出。在多重因素交織下，居民提前還貸動力增強(qiáng)，我們認(rèn)為超基準(zhǔn)情形下的提前還貸才是最需要關(guān)注的部分。
我們預(yù)計今年超額提前還貸規(guī)模較小，其影響也相對有限。根據(jù)我們的測算，我們預(yù)計今年實際提前還貸規(guī)模約為4-4.8萬億元，其中3.6萬億元均屬于基準(zhǔn)情形下的還貸規(guī)模，超額提前還貸部分僅為0.4-1.2萬億元，其規(guī)模相對較小，影響也相對有限。根據(jù)居民提前還房貸的成本和收益框架，在應(yīng)對居民超額提前還房貸現(xiàn)象時或存在以下三種可能方案：一是提高房價預(yù)期漲幅，二是提高投資預(yù)期收益，三是降低存量房貸利率。我們認(rèn)為提高房價預(yù)期漲幅和降低存量房貸利率的可能性都比較小，目前也沒有看到監(jiān)管部門選擇第三種方案的跡象。未來，如果投資預(yù)期收益提高，那么超額提前還貸問題或?qū)⒌靡跃徑狻?br> 房地產(chǎn)市場有望L型企穩(wěn)，利好股市表現(xiàn)。當(dāng)下房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了許多企穩(wěn)的跡象，一方面是房地產(chǎn)銷售止跌，或初步顯示出L型企穩(wěn)的跡象；另一方面，房地產(chǎn)價格也釋放出兩大企穩(wěn)信號，一是房地產(chǎn)價格環(huán)比變化出現(xiàn)改善跡象；二是春節(jié)以來的房價關(guān)注度也在大幅上升，預(yù)示著后續(xù)商品房銷售表現(xiàn)或?qū)⒉诲e。而銷售、房貸和房價三者增速往往具有漲則同漲、跌則同跌的特征，若房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)，房貸和房價也有望企穩(wěn)。但是我們說的L型企穩(wěn)不包含房地產(chǎn)投資，也就是說今年的房地產(chǎn)投資可能還是負(fù)增長。整體上看，我們認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場有望L型企穩(wěn)，不僅能有效緩釋地產(chǎn)風(fēng)險蔓延，也能減輕房地產(chǎn)對其他相關(guān)行業(yè)的拖累，這將有助于中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好，從而繼續(xù)利好股市表現(xiàn)。
風(fēng)險因素：房價上漲超預(yù)期；房地產(chǎn)政策力度超預(yù)期。
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