>> 華泰證券-固收深度研究-公募REITs：資產(chǎn)更豐富，市場(chǎng)更可為-230324
| 上傳日期： |
2023/3/24 |
大小： |
3302KB |
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pdf 共43頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
張繼強(qiáng),沈曉峰,陳慎 |
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報(bào)告核心觀點(diǎn)
公募REITs上市以來受到政策大力支持，試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)容，配套設(shè)施持續(xù)完善。從底層資產(chǎn)來看，我國擁有龐大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，種類齊全豐富，發(fā)展前景廣闊，產(chǎn)業(yè)園、物流園、保租房、環(huán)保、高速公路等均與REITs表現(xiàn)出較強(qiáng)的適配性，新能源等的納入也將為REITs帶來廣闊的增量空間。從投資人角度來看，22年全年累計(jì)的可供分派比率大多高于4%，高分紅特征明顯，產(chǎn)權(quán)類二級(jí)漲幅較為可觀，綜合收益表現(xiàn)較好，為投資人提供了較高派息、風(fēng)險(xiǎn)適中、中長(zhǎng)期配置的選擇。未來更多增量類別有望納入，如消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施；公募REITs發(fā)展前景廣闊，可關(guān)注擴(kuò)容過程中的投資機(jī)會(huì)。
政策端：政策大力支持，市場(chǎng)大有可為，累計(jì)募資900余億元
2020年至今公募REITs推動(dòng)迅速，政策從各方面保障了REITs快速發(fā)展：1）試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)容，能源、保租房和新基建類是未來政策支持的重點(diǎn)；2）提高原始權(quán)益人積極性，民間資本發(fā)行或提升；3）不斷擴(kuò)大投資者范圍、推動(dòng)長(zhǎng)期投資者參與；4）規(guī)范收益分配、及時(shí)兌現(xiàn)收益、支持投融聯(lián)動(dòng)，允許保險(xiǎn)資管成REITs管理人等。22年下半年以來，公募REITs開始加速擴(kuò)容，目前已有27只公募REITs結(jié)束募集，累計(jì)募集900余億元，市場(chǎng)關(guān)注度明顯提升，新產(chǎn)品認(rèn)購倍數(shù)普遍很高。在政策的大力推動(dòng)下，公募REITs大有可為，在擴(kuò)容過程中挖掘機(jī)會(huì)。
資產(chǎn)端：產(chǎn)業(yè)園、物流園、環(huán)保等已有多只上市，效益較好，空間廣闊
產(chǎn)業(yè)園底層資產(chǎn)龐大，證券化率有待提升，海外REITs收益可觀，關(guān)注運(yùn)營品質(zhì)優(yōu)良、具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)、國企背景等資產(chǎn)。物流園方面，我國倉儲(chǔ)存量規(guī)模廣大，高標(biāo)倉供不應(yīng)求，海外發(fā)展成熟，與REITs適配性較高。政策持續(xù)加碼促進(jìn)保租房REITs發(fā)展，擴(kuò)融空間大，關(guān)注人口凈流入?yún)^(qū)域機(jī)會(huì)。環(huán)保類公募REITs收益性受政策和季節(jié)等多方影響，存在一定的波動(dòng)性，但政策支持推動(dòng)水務(wù)和生物質(zhì)發(fā)電行業(yè)發(fā)展，發(fā)展前景廣闊。高速公路存量規(guī)模較大，但證券化率低，融資需求強(qiáng)，但在實(shí)際操作層面，普遍存在土地瑕疵，處于成熟期的高速公路項(xiàng)目與公募REITs適配度最高。
資產(chǎn)端：新能源項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)為REITs帶來增量發(fā)展空間
新能源存量項(xiàng)目規(guī)模龐大，光伏風(fēng)電等項(xiàng)目資金需求較大，發(fā)行意愿更強(qiáng)，發(fā)行空間更為廣闊；水電/核電項(xiàng)目兼具基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良及經(jīng)營模式穩(wěn)定的雙重優(yōu)勢(shì)，未上市小水電REITs可期待。優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能提供穩(wěn)定租金回報(bào)和較大的資產(chǎn)增值空間，且存量空間較大，與REITs有天然適配性，發(fā)展前景廣闊；但也存在資產(chǎn)波動(dòng)率高、分化大的問題。從業(yè)態(tài)來看，存量規(guī)模大、資本化率水平較低的零售物業(yè)納入REITs的可能性較大，一線/強(qiáng)二線城市、核心區(qū)域、高品質(zhì)運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定和增值的關(guān)鍵因素。
投資端：投資人結(jié)構(gòu)日益豐富，綜合來看產(chǎn)權(quán)類表現(xiàn)較好
REITs投資者范圍逐漸擴(kuò)大，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者中保險(xiǎn)資金和券商自營較為活躍。綜合來看，22年產(chǎn)權(quán)類公募REITs綜合收益好于特許經(jīng)營權(quán)類，產(chǎn)權(quán)類雖然分派率略低（全年仍基本高于4%），但完成率高，且二級(jí)收益可觀。打新方面，雖上市首日漲幅較可觀，但認(rèn)購比例過低，攤薄收益。存續(xù)REITs可把握波段交易的機(jī)會(huì)，主要關(guān)注經(jīng)濟(jì)修復(fù)、市場(chǎng)情緒變化等對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的影響。長(zhǎng)期投資者可關(guān)注低估值、高分紅的機(jī)會(huì)。REITs發(fā)行常態(tài)化，類別進(jìn)一步豐富，繼續(xù)關(guān)注REITs打新的投資機(jī)會(huì)；首批擴(kuò)募持續(xù)推動(dòng)，關(guān)注擴(kuò)募優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入等帶來的機(jī)會(huì)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)估算偏差、公募REITs運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。
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