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報(bào)告核心觀點(diǎn)
　　政策利好頻出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs應(yīng)時(shí)而生。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，海外成熟REITs市場(chǎng)中，消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施為主流底層資產(chǎn)，收益較為可觀，尤其在疫后復(fù)蘇期表現(xiàn)出較強(qiáng)的進(jìn)攻性。目前百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已納入REITs試點(diǎn)，購物中心等在資產(chǎn)特點(diǎn)、合規(guī)要求等方面均與REITs表現(xiàn)出了較高的適配性。引入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs使多方獲益，既能盤活存量資產(chǎn)，也可改善公募REITs供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，并為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇。在促進(jìn)消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)修復(fù)的背景下，我們認(rèn)為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs或?qū)碛休^好的收益率表現(xiàn)和估值表現(xiàn)，在我國發(fā)展前景可期。
　　政策利好頻出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs應(yīng)時(shí)而生
　　2023年3月24日國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知中提出支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。新規(guī)旨在貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署，不等同于放松對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資監(jiān)管，嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。同時(shí)新規(guī)根據(jù)是否為特許經(jīng)營權(quán)區(qū)分收益率要求，進(jìn)一步明確REITs在規(guī)模、回收資金監(jiān)管等方面的要求。
　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與REITs具有較高的適配性
　　我國購物中心等存量規(guī)模較大，為公募REITs發(fā)行和擴(kuò)募提供了的發(fā)展空間，其特質(zhì)也與公募REITs有較高的適配性。區(qū)域分布方面，新開購物中心集中于東南地區(qū)和高能級(jí)城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著；體量方面，以5-15萬㎡中大型體量為主，較滿足REITs申報(bào)的估值要求；經(jīng)營方面，過去幾年雖受疫情影響空置率上升，但預(yù)計(jì)隨著消費(fèi)復(fù)蘇，有望推動(dòng)經(jīng)營改善、現(xiàn)金流回暖；資產(chǎn)估值方面，資本化率基本在4%以上，能夠提供穩(wěn)定租金回報(bào)和較為可觀的資產(chǎn)增值空間；合規(guī)性方面，項(xiàng)目權(quán)屬大多清晰、土地使用合規(guī)；整體來看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與REITs有很高的適配性。
　　購物中心類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs分析框架
　　公募REITs產(chǎn)品相比CMBS、類REITs產(chǎn)品具有更強(qiáng)的權(quán)益屬性，收益來源包括分紅及資本增值，因此在分析時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資產(chǎn)質(zhì)量和估值情況。區(qū)位優(yōu)勢(shì)是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)績保障的有力支撐，關(guān)注項(xiàng)目的地理位置、輻射范圍、周邊競品、交通優(yōu)勢(shì)等；當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力和意愿是業(yè)績的前提，可關(guān)注城市的人口流入、居民可支配收入等指標(biāo)，此外，還需要關(guān)注項(xiàng)目的運(yùn)營能力、動(dòng)態(tài)調(diào)整能力、入駐品牌質(zhì)量等。估值方面，要點(diǎn)包括現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、折現(xiàn)率選擇和估值期限三部分，其中最核心的是預(yù)測(cè)未來現(xiàn)金流，在判斷估值是否合理時(shí)可參考資本化率等指標(biāo)。
　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展展望：多方獲益，前景廣闊
　　引入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs為原始權(quán)益人、REITs市場(chǎng)和投資者多方提供諸多機(jī)會(huì)和便利。消費(fèi)REITs豐富了零售物業(yè)持有人的融資渠道，有助其優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表；為投資者提供了新的資產(chǎn)類型，提供更豐富的資產(chǎn)配置選擇等；可改善市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營情況與經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展密切相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期，基本面修復(fù)的背景下，結(jié)合海外經(jīng)驗(yàn)，預(yù)期消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs或?qū)碛休^好的收益率表現(xiàn)和估值表現(xiàn)，在我國發(fā)展前景可期。重點(diǎn)關(guān)注一、二線城市優(yōu)質(zhì)地段零售物業(yè)及疫后經(jīng)濟(jì)回升過程中零售物業(yè)空置率、租金修復(fù)情況。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施景氣度下滑風(fēng)險(xiǎn)