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參考海外經(jīng)驗，REITs在長期收益率方面頗具吸引力，不僅有長期穩(wěn)定的分紅收入，還可通過本身價值上漲獲得資本利得收入。REITs和其他資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)也較低，可以分散投資組合風(fēng)險。為跟蹤REITs市場的整體表現(xiàn)，中信證券研究部編制了REITs綜合指數(shù)及其等權(quán)重指數(shù)以及行業(yè)指數(shù)，為市場提供該領(lǐng)域的研究工具。
　　▍中國REITs市場進入快速發(fā)展通道。隨著中國經(jīng)濟從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，提高投資效率，盤活存量資產(chǎn)、促進形成再投資能力，是當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟改革與發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。公募REITs作為重要抓手，保持其持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展是較為迫切的。截至2023年3月24日，公募REITs市場已發(fā)行產(chǎn)品25只，總市值862億元，同時消費基礎(chǔ)設(shè)施也以明確被納入REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)類別。我們相信，公募REITs市場將有望沿著資產(chǎn)業(yè)態(tài)持續(xù)豐富，擴募進程積極推進，投資者結(jié)構(gòu)更加多元的三條主線進入快速發(fā)展通道，依托龐大的中國經(jīng)濟基本盤，C-REITs市場的總規(guī)模有望分階段逐漸超越其他亞洲國家和地區(qū)的REITs市場。
　　▍公募REITs底層資產(chǎn)各具特色：1）能源REITs主要收入來源為售電收入；2）垃圾污水處理項目同樣是特許經(jīng)營權(quán)項目，主要收入來源是垃圾、污水處理費等；3）保障性租賃住房REITs主要收入來源為保障性租賃住房出租收入、車位出租收入和配套商業(yè)出租收入；4）產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擁有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)，以租金收入、物業(yè)收入、停車費為主要收入來源；5）高速公路公募REITs的底層資產(chǎn)屬于特許經(jīng)營權(quán)類，以車輛通行費為主要收入來源；6）倉儲物流的主要收入來源是進行市場化出租獲得的持續(xù)、穩(wěn)定的租金收入和綜合管理服務(wù)費收入兩部分。
　　▍中信證券REITs指數(shù)編制方法：1）中信證券REITs指數(shù)分為綜合指數(shù)和行業(yè)指數(shù)；2）綜合指數(shù)的基日設(shè)置為2021年8月2日，基點為1000點；3）細分行業(yè)指數(shù)的基日設(shè)置為滿足納入條件的REITs滿3只后的首個調(diào)整生效日；4）REITs綜合指數(shù)按照流通市值加權(quán)；5）指數(shù)每月最后一個交易日調(diào)整樣本，上市時間大于20個交易日的REITs納入指數(shù)樣本。
　　▍ REITs指數(shù)基礎(chǔ)分析：1）從指數(shù)的表現(xiàn)來看，REITs綜合指數(shù)與滬深300的相關(guān)性較低；2）REITs具有股性+債性的收益特征，REITs和其他資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)較低，從而使其具有了組合投資的優(yōu)勢；3）從海外REITs市場的流動性來看，REITs市場越成熟，流動性表現(xiàn)越好，在美上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs過去兩個月的加權(quán)日均換手率為0.52%。
　　▍海外代表性REITs指數(shù)介紹：1）美國REITs市場是目前最成熟的市場，規(guī)模達到萬億美元以上，日本和新加坡是目前亞洲REITs規(guī)模最大的兩個市場；2）iEdge S-REIT指數(shù)在代表性綜合指數(shù)中表現(xiàn)最佳，年化收益為7.72%，夏普比率為0.53；2）東證REIT指數(shù)年化收益和夏普比率僅為5.47%、0.28，最大回撤達到48.84%。
　　▍風(fēng)險因素：行業(yè)政策和法律合規(guī)風(fēng)險；流動性不足或折價交易風(fēng)險；經(jīng)營管理風(fēng)險；指數(shù)數(shù)據(jù)錯誤或不完整。