>> 中銀證券-房地產(chǎn)融資放開深度報告：房地產(chǎn)融資放開對金融資源的擠出效應(yīng)-230330
| 上傳日期： |
2023/3/30 |
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| 1104KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
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作者： |
朱啟兵,張曉嬌 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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房地產(chǎn)行業(yè)融資限制放松之后，房地產(chǎn)企業(yè)融資需求上升，對銀行體系和資本市場的流動性都將造成擠出影響。在房地產(chǎn)融資增加的支撐下，2023年信用擴(kuò)張的速度或維持在偏高水平，為滿足實體經(jīng)濟(jì)融資需求，防止房地產(chǎn)融資擠出其他實體經(jīng)濟(jì)部門融資總額，不排除央行貨幣政策繼續(xù)放松的可能。我們預(yù)估2023年房地產(chǎn)投資增速3.58%，商品房銷售額增長14.5%。
房地產(chǎn)融資政策從收緊到放松，影響時間主要集中在2021年和2022年，是以籌資現(xiàn)金流量為起始，以房地產(chǎn)企業(yè)為核心，間接對居民部門存款、貸款，以及政府部門土地出讓金、負(fù)債產(chǎn)生影響的過程。
以上市住宅地產(chǎn)開發(fā)公司為例，房地產(chǎn)融資收緊沒有顯著改善房地產(chǎn)行業(yè)依據(jù)“三條紅線”的分檔情況，但一定程度上加大了行業(yè)內(nèi)部分化?，F(xiàn)金流量表中，籌資活動現(xiàn)金流受影響最早，2022年經(jīng)營活動現(xiàn)金流開始大幅收縮。
房地產(chǎn)融資受限的影響，主要通過居民的商品房消費行為，傳導(dǎo)至居民部門的資產(chǎn)和負(fù)債端。2023年居民購房需求較大概率將回升。
房地產(chǎn)企業(yè)受融資限制和銷售疲弱的影響，減少土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)投資，直接減少了地方政府土地出讓金收入和稅收來源，同時地方政府為維持財政支出力度，被迫提高負(fù)債額度。
預(yù)計2023年房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢。我們預(yù)計房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資累計同比增長3.58%，土地購置費4.73萬億元，施工面積同比下降4.14%，新開工面積同比增長12.28%，竣工面積同比增長15.5%，房地產(chǎn)銷售額達(dá)到15.26萬億元，同比增長14.5%，較2018年略高仍低于2019年水平，金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款5.5萬億元，新增個人中長期貸款5.22萬億元。
對資本市場的影響，體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)融資量的方面較小，可能受到潛在影響的是在價格方面?？紤]到房地產(chǎn)融資放寬之后，房地產(chǎn)行業(yè)投資限制和融資主體信用評級兩方面可能改善，因此相較于其他行業(yè)，風(fēng)險收益比高的地產(chǎn)債可能吸引更多機(jī)構(gòu)投資者資金凈流入，但在資產(chǎn)相對稀缺的情況下，對債市收益率整體影響也相對有限。房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)對銀行機(jī)構(gòu)的影響更為直接，體現(xiàn)在資產(chǎn)端的信貸和負(fù)債端的個人存款上，特別是銀行的資產(chǎn)端，新增房地產(chǎn)信貸和個人中長期貸款融資規(guī)模，不僅推升總資產(chǎn)規(guī)模，同時可能擠出對其他非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)融資需求，也存在抬高非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)融資成本的可能。
2023年央行貨幣政策還是易松難緊：一是緊盯銀行間市場流動性變化，特別是在季末等重要時點，利率波動可能放大；二是銀行金融機(jī)構(gòu)對央行的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具依賴性增強(qiáng)，可能導(dǎo)致央行資產(chǎn)負(fù)債表在2023年擴(kuò)張幅度加大；三是關(guān)注實體經(jīng)濟(jì)融資成本保持基本穩(wěn)定，防止在固定資產(chǎn)投資增速走高的情況下財務(wù)成本壓力加大。我們認(rèn)為央行3月降準(zhǔn)0.25個百分點之后，年內(nèi)仍有降準(zhǔn)降息的空間。
風(fēng)險提示：全球通脹回落速度偏慢；美聯(lián)儲貨幣政策錨點放棄通脹，轉(zhuǎn)向穩(wěn)經(jīng)濟(jì)；歐美金融風(fēng)險影響范圍和程度擴(kuò)大；全球新冠疫情發(fā)展不確定；烏克蘭危機(jī)前景不明。
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