>> 中信證券-REITs研究行業(yè)重大事項點評：擴募啟航之際，展望C-REITs市場長遠(yuǎn)結(jié)構(gòu)-230403
| 上傳日期： |
2023/4/4 |
大小： |
545KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,李想,孫明新 |
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此報告為加密報告 |
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首批四單公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品擴募獲得通過，我們預(yù)計在優(yōu)質(zhì)擴募資產(chǎn)的支撐下首批產(chǎn)品擴募有望在短期內(nèi)順利落地。我們相信，長期而言，擴募將取代新募集，成為REITs市場增量資金的主要來源。我國預(yù)計不會出現(xiàn)一個單只市值小、REITs數(shù)量極多的C-REITs市場，而會出現(xiàn)REITs只數(shù)和海外主流市場基本相當(dāng)，頭部REITs市值也基本相當(dāng)?shù)氖袌觥?br> ▍REITs產(chǎn)品擴募邁出關(guān)鍵一步。3月31日，首批四只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，包括普洛斯REIT、鹽田港REIT、張江光大、蛇口產(chǎn)園均公告其擴募事宜收到證監(jiān)會出具的準(zhǔn)予變更注冊批復(fù)及交易所出具的無異議函，各只REITs產(chǎn)品擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目事項在經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實施，標(biāo)志著我國公募REITs市場產(chǎn)品擴募取得重要進(jìn)展。
▍擴募資產(chǎn)質(zhì)量突出，擴募落地預(yù)計順利。本次獲批REITs產(chǎn)品擬擴募資產(chǎn)均位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、成渝經(jīng)濟(jì)圈等重點城市群，底層資產(chǎn)運營狀態(tài)良好，預(yù)計可供分配金額穩(wěn)定，在擴募完成后有望進(jìn)一步提升REITs產(chǎn)品資產(chǎn)組合的經(jīng)營穩(wěn)定性。我們以3月31日收盤價測算，4只REITs產(chǎn)品擴募完成后2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率將分別提升0.1%-0.6%不等?？紤]到擴募發(fā)售不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日交易均價90%的定價規(guī)則帶來的潛在收益空間，且當(dāng)前REITs市場整體估值仍低于歷史中樞水平，我們預(yù)計各類投資人參與積極性將較高，首批REITs產(chǎn)品擴募有望在較短時間內(nèi)正式落地。
▍資產(chǎn)運營表現(xiàn)仍然是擴募成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。本次獲批擴募的4只REITs產(chǎn)品中，普洛斯REIT、鹽田港REIT、張江光大在2022年的實際可供分配金額分別為招募說明書預(yù)測值的105.7%、107.3%和103.4%，充分體現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品依托優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)和強運營管控為投資人帶來穿越周期穩(wěn)定收益的初衷。而即便是受疫情較大的影響，出租率及回款率不及預(yù)期的蛇口產(chǎn)園，其管理團(tuán)隊也表現(xiàn)出了較高的專業(yè)性，通過對成本的嚴(yán)格控制和資源的積極導(dǎo)入，主動減免管理費并墊資以化解免租事項對投資人可供分配金額的負(fù)面影響，最終完成預(yù)期可供分配金額的93.5%。我們相信，未來REITs產(chǎn)品擴容仍將堅持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以充分平衡市場發(fā)展與投資人權(quán)益的關(guān)系。我們認(rèn)為，REITs底層資產(chǎn)運營的歷史表現(xiàn)或?qū)⒊蔀閿U募成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，真正高質(zhì)量的底層資產(chǎn)和具備提升資產(chǎn)回報率能力的管理者將得到更多的發(fā)展機會，并有效反映至REITs產(chǎn)品的估值水平中。
▍擴募而不是新產(chǎn)品募集，有望成為REITs市場長期擴容的主要增量資金來源。預(yù)計2023年將是REITs市場的快速發(fā)展期。隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)被納入資產(chǎn)池，產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品的凈現(xiàn)金流分派率和IRR指標(biāo)要求的優(yōu)化，我們預(yù)計2023年底REITs市場可能增加到超過60只產(chǎn)品。但是，我們并不認(rèn)為REITs市場會持續(xù)處于大量新產(chǎn)品發(fā)起募集的階段。幾年之后，擴募可能取代新產(chǎn)品募集，成為REITs市場擴容的主要增量資金來源。第一、REITs上市不低的門檻，決定了初期上市的REITs原始權(quán)益人和外部管理機構(gòu)，一般都是相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施最專業(yè)的管理者。社會基礎(chǔ)資產(chǎn)通過擴募不斷掛牌上市，有利于整體上減少資產(chǎn)運營管理的風(fēng)險。第二、REITs的基金管理人運營管理時間越長，一般來說也越熟悉如何控制同類資產(chǎn)的運營風(fēng)險。第三、中國基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)極大豐富，場內(nèi)REITs有廣闊的選擇空間，有理由持續(xù)通過擴募做大基金規(guī)模。第四、REITs的底層是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)很少出現(xiàn)“方生方死”的短期價值大幅波動，也很少出現(xiàn)用途的突然變化。所以，隨著政策不斷放開，尚未被納入REITs底層資產(chǎn)池的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)種類（需要新產(chǎn)品募集）也會越來越少。我們認(rèn)為，C-REITs單個市值規(guī)模遠(yuǎn)低于美國和日本的現(xiàn)象，也是暫時的。也就是說，預(yù)計我們不會出現(xiàn)一個單只市值小、REITs數(shù)量極多的C-REITs市場，而會出現(xiàn)REITs只數(shù)和海外主流市場基本相當(dāng)，頭部REITs市值也基本相當(dāng)?shù)氖袌?。?dāng)前，單只C-REITs的市值為32億元，而美國、日本和新加坡市場單只REITs的平均市值分別為89億美元，19億美元和18億美元。
▍風(fēng)險因素：首批REITs擴募的實施仍需通過基金持有人大會并有賴于投資人的參與熱情，尚存不確定性；REITs市場整體走勢受宏觀經(jīng)濟(jì)影響修復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險。
▍擴募邁出關(guān)鍵一步，看好具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)與強專業(yè)能力的產(chǎn)品。我們相信優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品通過擴募不斷提升規(guī)模，最大化運營管理能力紅利，同時產(chǎn)品表現(xiàn)持續(xù)分化將是未來C-REITs的重要發(fā)展方向之一。我們預(yù)計至2023年底，C-REITs市場規(guī)模將有望突破2000億元，并在長期發(fā)展成為亞太地區(qū)最重要的REITs市場之一。我們持續(xù)看好底層資產(chǎn)質(zhì)量突出、運營管理能力優(yōu)異，歷史收益表現(xiàn)穩(wěn)定的C-REITs產(chǎn)品，尤其是產(chǎn)權(quán)類REITs產(chǎn)品，并建議投資人積極關(guān)注存量產(chǎn)品的擴募機會。
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