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2022年土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為慘淡，我們?cè)谌ツ甑装l(fā)布的《年度跟蹤：全國(guó)土地成交及城投拿地?cái)?shù)據(jù)全梳理》中進(jìn)行了全面分析，而在眾多利好政策執(zhí)行下，2023年一季度土地市場(chǎng)恢復(fù)情況如何？
　　全國(guó)土地成交有何變化：
　　1、土地成交額及溢價(jià)率：2023年一季度，全國(guó)各類土地成交11643宗，同比減少1559宗；土地成交額5406.18億元，同比下降15.5%。與此同時(shí)，區(qū)域間土地市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)一步分化，熱點(diǎn)城市土拍升溫，部分偏遠(yuǎn)區(qū)域依然低迷，整體加權(quán)平均溢價(jià)率回升至5%以上的相對(duì)高位。
　　2、城投拿地占比：受政策效應(yīng)及自身償債壓力較大影響，城投拿地金額占比由2022年11月的8.84%持續(xù)下降至2023年3月的1.53%，目前整體處于較低水平。
　　3、成交土地性質(zhì)：主要以住宅用地和工業(yè)用地為主，兩者合計(jì)占比82.6%，其中，工業(yè)用地占比較去年同期上升4.67個(gè)百分點(diǎn)。
　　各省份及各地市土地成交現(xiàn)狀分析：
　　1、分省份看：2023年一季度，天津、陜西、寧夏三區(qū)域土地成交同比增速較高，表現(xiàn)出較強(qiáng)的回暖趨勢(shì)，而甘肅、重慶、安徽、湖北等區(qū)域土地成交同比下滑嚴(yán)重，其中重慶市土地成交額中城投拿地占比高達(dá)19.66%。
　　2、分地市看：整體呈現(xiàn)“點(diǎn)狀復(fù)蘇”態(tài)勢(shì)，其中，杭州、西安、南京等熱點(diǎn)城市成交規(guī)模及增速均處于較高水平。此外，市場(chǎng)關(guān)注度較高的濟(jì)寧、貴陽(yáng)等偏弱區(qū)域土拍市場(chǎng)有所恢復(fù)。
　　3、重點(diǎn)省市：2023年一季度，云南省土地成交額為72.95億元，較去年同期有所改善；天津市土地成交額為23.55億元，受低基數(shù)因素影響，整體增速較高，但規(guī)模不大；山東省土地成交額315.54億元，城投拿地金額25.17億元，位于全國(guó)首位。其中，濟(jì)南、青島、濰坊土地成交額有所下滑；貴州省土地成交額為74.27億元，其中，貴陽(yáng)市、遵義市土地成交額下滑明顯；廣西土地成交額為80.92億元，其中，柳州市土地成交4.6億元，其中城投拿地占10.07%；甘肅省土地成交額23.64億元，其中，蘭州市較去年同期明顯下滑。
　　城投拿地現(xiàn)狀及后續(xù)展望：
　　1、行政級(jí)別及溢價(jià)率：2023年一季度，參與拿地的城投公司的行政級(jí)別主要為區(qū)縣級(jí)和園區(qū)級(jí)，二者合計(jì)規(guī)模占比高達(dá)86.2%。城投拿地的土地溢價(jià)率主要位于0-5%區(qū)間，金額占比86.58%，較2022年同期下降8.04個(gè)百分點(diǎn)。
　　2、分省份看，2023年一季度，山東、江蘇、重慶、江西城投拿地金額較高，受低基數(shù)影響，重慶、陜西、河南等區(qū)域城投拿地規(guī)模增速較快，重慶、黑龍江兩區(qū)域城投拿地占比較高。
　　3、分地市看，山東省威海市、煙臺(tái)市的城投拿地金額較高，均超10億元，超過(guò)所在地級(jí)市土地成交額的40%，主要涉及龍口市港城投資開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限公司和威海市文登區(qū)藍(lán)海投資開(kāi)發(fā)有限公司兩家城投公司。
　　后續(xù)看，一方面，防風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回暖，土地出讓情況邊際改善，但恢復(fù)至往年水平難度較大，可能與2022年大致持平；另一方面，區(qū)域間土地市場(chǎng)表現(xiàn)將進(jìn)一步分化，核心區(qū)域熱點(diǎn)城市有望率先回暖，而部分偏遠(yuǎn)區(qū)域恢復(fù)情況依然有待驗(yàn)證。考慮到當(dāng)前流動(dòng)性緊張情緒有所緩解，城投債凈融資額連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上升疊加“資產(chǎn)荒”行情重現(xiàn)，短期城投債打破剛兌仍屬較小概率事件?？紤]到長(zhǎng)期的政策不確定性及估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，仍建議負(fù)債端穩(wěn)定性偏低的投資機(jī)構(gòu)針對(duì)廣東、浙江等好區(qū)域1-2年品種進(jìn)行下沉，而對(duì)于收益訴求偏高的投資機(jī)構(gòu)，考慮到利差保護(hù)充足性，可選擇河北、陜西、江西區(qū)域精選個(gè)券獲取超額收益。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：數(shù)據(jù)來(lái)源和統(tǒng)計(jì)口徑可能存在一定差異；政策變化超預(yù)期。