>> 國海證券-開年看地產(chǎn)系列：三四線城市房地產(chǎn)怎么走？-230416
| 上傳日期： |
2023/4/17 |
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pdf 共21頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
夏磊 |
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春節(jié)過后，三四線市場有回暖嗎？房價(jià)上漲了嗎？小陽春可持續(xù)嗎？政策空間還有嗎？
三四線城市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性恢復(fù)
整體看，2023年開年熱點(diǎn)三四線城市新房樓市回溫明顯。截至3月末，30大中城市中三線城市商品房成交面積同比上升53.3%，30大中城市三線城市商品房月度成交套數(shù)同比上升38.7%。如果考慮過節(jié)影響，用節(jié)后可比時(shí)間段看，節(jié)后一周，30大中城市中三線城市商品房成交面積迅速回正，達(dá)7.3%。節(jié)后50天，同比增幅明顯，達(dá)35.4%。
分類看，本輪回暖結(jié)構(gòu)性分化明顯。
市場復(fù)蘇較好的是三類城市，一是城市基本面有支撐的強(qiáng)產(chǎn)業(yè)三四線城市；二是毗鄰中心城市的一二線衛(wèi)星城；三是宜居、康養(yǎng)、旅游概念支撐的旅居型三四線城市。針對(duì)強(qiáng)產(chǎn)業(yè)三四線，主要得益于民營經(jīng)濟(jì)好、制造業(yè)多、購買力強(qiáng)，新房市場逐步偏向改善化。如東莞、中山、珠海等2023春節(jié)周同比漲幅均超過50%。針對(duì)衛(wèi)星城，主要承接中心城市人口外溢，加之自身也有一定購買力。如，環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深圳的三四線城市，小陽春效應(yīng)明顯。針對(duì)旅居三四線，主要客戶群體是，外來退休人口、高端度假人口。如三亞，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，三亞多樓盤單日銷售過億，新房成交1010套。如西雙版納，2023年1月，克而瑞云南機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲27%，環(huán)比上漲41.5%，1月成交規(guī)模創(chuàng)下近13個(gè)月峰值。2023年3月，西雙版納新房均價(jià)7085元/平方米，近三個(gè)月房價(jià)環(huán)比上漲。市場復(fù)蘇較差的是普通三四線地級(jí)市。以本地購買力為主，疊加一小部分大城市返鄉(xiāng)購買。多數(shù)市場無起色，量價(jià)低迷。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，欽州、江門、梧州、莆田等三四線城市2023春節(jié)周商品住宅成交面積同比跌幅仍超過50%。
價(jià)格止跌企穩(wěn)。2023年2月，70個(gè)大中城市中三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別0.3%和0.0%，自2022年1月以來首次止跌。三線城市價(jià)格指數(shù)同比雖未回正，但較之前三個(gè)月月度同比跌幅明顯收窄。
以我們實(shí)地調(diào)研的廊坊為例。年后房地產(chǎn)銷售量有回升，主要是疫情積壓需求，2月房地產(chǎn)市場最火。三葉公園為例，周末成交15-20套。3月熱度稍微下來一些，周末成交7-10套。價(jià)格回溫，疫情前均價(jià)1.5萬/平，疫情期間最慘淡時(shí)1.2萬/平，開年之后稍有上漲，主要和分批次開盤定價(jià)策略有關(guān)。營銷優(yōu)惠收回，如，去年12月所有房源送車位，節(jié)后市場回溫后，只針對(duì)不好去化的樓層送車位。廊坊整體向北改善，北邊靠“京津冀一體化”、南邊靠“城鎮(zhèn)化”。南邊鄉(xiāng)縣向安次改善、安次向廣陽改善。安次區(qū)吸收南邊鄉(xiāng)縣農(nóng)村人口，靠城鎮(zhèn)化。廣陽區(qū)吸收跨城通勤的北京人，靠京津冀一體化。安次區(qū)開發(fā)商云集，項(xiàng)目扎堆，庫存大。項(xiàng)目擱置有不同故事，榮盛龍禾花語，資金不足導(dǎo)致無法繼續(xù)建設(shè)；北辰、金融街，地價(jià)高房價(jià)卻低，因而項(xiàng)目擱置不售。限購取消，首套房認(rèn)定看貸款存量。首套首付20%、二套30%。利率首套4.1%、二套4.9%。
需求端：疫情積壓需求釋放，返鄉(xiāng)置業(yè)持續(xù)性差調(diào)研來看，三四線市場主要有四類需求：
第一類是本地居民住房需求。主要有三種類型：一是住房消費(fèi)品質(zhì)升級(jí)。老房子的居住質(zhì)量明顯差于新建商品房，置換需求長期存在，尤其是疫情散點(diǎn)爆發(fā)，長時(shí)間居家將促使居民置換需求提前釋放。二是住房消費(fèi)面積升級(jí)。三胎等生育政策放寬，三四線城市生育意愿更強(qiáng)，促使家庭人口規(guī)模增加，重新購置新房必要性提升。三是婚育購房需求?；榉恐脴I(yè)是三四線城市本地購房需求的主要來源。
第二類是外地務(wù)工人員置業(yè)需求。多是兩種情況：一是婚嫁在本地，這一類需求占比不高，但也存在一定的比例。二是長期在本地工作，選擇在本地定居而購房。
第三類是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。一方面，過去幾年疫情導(dǎo)致部分在外務(wù)工人員無法返鄉(xiāng)，疊加爛尾擔(dān)憂、三四線城市房價(jià)過去跌幅較大，返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者觀望情緒濃厚。今年疫情放開，疊加地方政府集中出臺(tái)鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)政策，過去幾年積累的需求得以釋放。另一方面，最近幾年受疫情影響，大學(xué)畢業(yè)生在一二線就業(yè)壓力大，相對(duì)于一二線城市的高房價(jià)、高生活成本和較低的生活質(zhì)量，對(duì)于部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗(yàn)更好，因此“歸鄉(xiāng)就業(yè)”群體產(chǎn)生一部分新增住房需求。
第四類是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求。主要資源改善，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療、教育質(zhì)量遠(yuǎn)不如地級(jí)市，會(huì)吸引周邊居民置業(yè)。
隨著積壓需求逐步釋放，未來一部分市場需求熱度持續(xù)性不佳。第一，城鎮(zhèn)化逐步趨緩，以城鎮(zhèn)化為邏輯的“鄉(xiāng)縣進(jìn)城買房”會(huì)放慢。截至2023年3月，根據(jù)24個(gè)有代表性的三四線城市數(shù)據(jù)，三四線城市的城鎮(zhèn)化率為58.92%，過去3年的年均增速為1.92%，相較2012年-2019年的2.33%，增速顯著放慢。第二，返鄉(xiāng)置業(yè)、籍貫人口回流產(chǎn)生的需求，之所以集中釋放，和前面幾年疫情積壓有關(guān)。未來隨著疫后核心城市經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，人口會(huì)繼續(xù)以“低能級(jí)-高能級(jí)”方向流動(dòng)，所以這部分需求可持續(xù)性較差。第三，棚改貨幣化落幕后，三四線本地需求會(huì)以相對(duì)平穩(wěn)的一種狀態(tài)穩(wěn)步釋放，
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