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事件：格力地產(chǎn)公告2022年年報(bào)：1）22年受疫情影響和宏觀經(jīng)濟(jì)下行影響，公司營收同比有所下滑：2022年公司實(shí)現(xiàn)營收40.47億元/-43.27%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-26.84億元/-682.83%；2）22Q4公司實(shí)現(xiàn)營收12.92億元/+34.07%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-28.38億元/-1475.18%，主因房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，公司基于謹(jǐn)慎性原則，按照存貨可變現(xiàn)凈值低于其成本的差額，對部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值也大幅下降。
　　公司23Q1經(jīng)營形勢穩(wěn)健，精品房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售業(yè)績良好，自身發(fā)展能力進(jìn)一步提升，為全年高質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)：23Q1實(shí)現(xiàn)營收9.89億元/-26.40%，歸母凈利潤0.10億元/-92.26%：銷售毛利率29.02%/-5.06pct；銷售凈利率0.93%/-8.67pct；實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目簽約面積6.92萬平米/+168%；實(shí)現(xiàn)簽約金額46.92億元/+747%。
　　為進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升核心競爭力，公司將高格文化、海岸影院、海岸文化的100%股權(quán)、粵雅傳媒60%股份轉(zhuǎn)讓給順遠(yuǎn)投資，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款分別為359.93、32.11、704.08、720.74萬元、將海控小貸100%股份轉(zhuǎn)讓給海投公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2.17億元。
　　分行業(yè)來看：1）房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收34.13億元/-46.51%，毛利率27.56%/-3.51pct，主因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)下行壓力影響，房地產(chǎn)市場情緒持續(xù)低迷；2）受托開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營收0.32億元/-42.28%，毛利率-14.69%/-448.84pct；3）其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收5.49億/-16.54%，毛利率1.36%/-13.78pct。
　　珠海免稅注入進(jìn)展：22年12月2日，公司公告擬重啟收購珠免100%股權(quán)，并于23年3月23日披露更新版交易報(bào)告書草案；23年4月4日，公司公告該交易事項(xiàng)已獲得珠海市國資委批復(fù)；4月14日，公司發(fā)布公告收到上交所受理通知；4月26日公告收到上交所問詢函。
　　珠海免稅在口岸、海南、橫琴、市內(nèi)多方位布局，潛力較大：①口岸免稅：珠免市場份額約3.5%，口岸免稅業(yè)務(wù)體量居全國第二，截至23年3月，珠免旗下共擁有7家已開業(yè)、5家已中標(biāo)免稅店，拱北19-20年單店?duì)I收分別19.79、20.05億元，毛利率均可達(dá)約46%；②橫琴：珠免提前布局橫琴深合區(qū)，已中標(biāo)橫琴口岸出境免稅店，并正在籌備特色零售標(biāo)桿項(xiàng)目珠免橫琴創(chuàng)新方，有望把握橫琴封關(guān)后帶來的市場機(jī)遇；③海南：東西雙線并行，計(jì)劃依托三亞合聯(lián)項(xiàng)目申請離島免稅牌照，同時(shí)積極拓展海南西線免稅市場布局；④市內(nèi)免稅：珠海年出入境旅客流量超1.7億人次；未來珠免或有望在珠海拓展市內(nèi)免稅市場。
　　投資建議：公司深耕粵港澳大灣區(qū)多年，具備優(yōu)質(zhì)資源。若注入免稅資產(chǎn)后，將完善公司大消費(fèi)板塊業(yè)務(wù)，并有望在夯實(shí)口岸免稅業(yè)務(wù)的同時(shí)拓展市內(nèi)及離島免稅業(yè)務(wù)，業(yè)績增長可期。并且房地產(chǎn)政策逐步進(jìn)入寬松周期，明確房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，并從供需兩端加大對行業(yè)的扶持力度，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境出現(xiàn)改善，房地產(chǎn)市場有望平穩(wěn)恢復(fù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)；市場競爭加劇風(fēng)險(xiǎn)