>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年4月月報：新房二手房成交同比增幅收窄，核心城市土拍熱度延續(xù)-230514
| 上傳日期： |
2023/5/15 |
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| 3759KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房：4月新房成交單月同比增幅下降至兩成，1-4月累計增速轉(zhuǎn)正。4月38城新房成交面積1498.5萬平，環(huán)比下降28.1%，同比上升20.2%，同比增速較上月下降12.6pct。1-4月累計增速為4.2%（前值：-0.5%），由負轉(zhuǎn)正?；掘炞C了我們此前對于4月成交延續(xù)復蘇，但增長動能或轉(zhuǎn)弱的判斷，行業(yè)信心目前仍在筑底回升階段。
分城市能級來看，一線城市成交韌性較強，自上月集中放量后本月新房成交面積環(huán)比下跌12%，同比仍增長127%，增速較上月提升了64.3pct，1-4月累計同比仍增26%。其中北京、深圳延續(xù)同環(huán)比齊增，深圳主要得益于供應(yīng)放量，北京則面臨供不應(yīng)求，剛需熱情不退，順義、房山多個剛需盤持續(xù)熱銷。上海、廣州成交環(huán)比下降，熱度略有回落，但同比仍保持增勢，上海同比增速較高主要是因為去年同期受疫情封控影響基數(shù)較低。二三線城市則面臨熱度轉(zhuǎn)降，整體成交回調(diào)幅度大于一線，環(huán)比降幅分別達24%、28%，同比增速分別為17%、-4%，增速分別較上月下降19.8、63.5pct，1-4月累計同比增速分別為4%、17%。各城市環(huán)比跌多漲少，僅成都行情獨立、環(huán)比持增。目前來看，回落較為顯著的有：1）武漢、南京、青島等尚有人口優(yōu)勢的強二線城市，需求集中釋放后，也進入階段性疲軟期。2）南寧、惠州、揚州、韶關(guān)等弱二三線城市，整體城市基本面欠佳，高庫存問題難解，成交回歸理性之后預(yù)期還將延續(xù)筑底行情。
二手房：4月二手房成交同比增速雖下降，但仍保持高位增長超過七成，整體韌性仍好于新房。4月14城二手房成交面積866.8萬平，環(huán)比-18.7%，同比+71.2%，仍保持高增，同比增幅較上月減少37.9pct，成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌、同比增速下降主要是由于前期積壓需求釋放逐步接近尾聲，后續(xù)進入平緩釋放期。1-4月累計同比增速為70.2%。4月一、二、三線城市環(huán)比增速-32.8%、-13.2%、-13.8%，同比增速6.6%、105.6%、119.1%，增速較上月分別減少46.9、25.2、131.5pct。從具體城市來看，我們跟蹤的所有城市二手房成交環(huán)比增速均轉(zhuǎn)負，北京、深圳、杭州、青島相對回調(diào)明顯，環(huán)比跌幅超過兩成。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，自3月下旬起，杭州二手房帶看等指標明顯下滑，二手房成交也開始逐周走弱；北京二手房成交在3月底迎來一波放量，隨著疫情期擠壓需求和入學置業(yè)需求逐漸釋放完畢，清明節(jié)后成交逐漸走弱。同比來看，除北京同比小幅下跌1%以外，其余我們跟蹤的城市4月二手房成交面積同比增速仍然為正。其中杭州、青島、蘇州、成都、東莞、福州增幅居前，同比增速均超過90%。例如成都，4月二手房成交延續(xù)強勁表現(xiàn)，規(guī)模同比接近翻倍，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示的成都二手房價連續(xù)15個月環(huán)比上漲；蘇州二手房市場經(jīng)歷較長低迷期后迎來反彈，4月成交面積同比增長153%；深圳4月末成交明顯發(fā)力，主要是因為二手房指導價政策時隔兩年迎來調(diào)整，中介平臺仍需按照指導價展示房源價格，但執(zhí)行層面不再影響放貸，政策利好下市場信心提振。
庫存與去化：4月整體庫存同環(huán)比下降，去化周期較上月縮短，庫存積壓狀況進一步改善。截至4月底，我們跟蹤的14城新房住宅庫存面積為1.01億平，環(huán)比-0.7%，同比-3.4%；去化周期為14.2個月，環(huán)比-3.4%，同比+3.0%。一、二、三線城市庫存同比增速+2.7%、-13.3%、-15.1%；去化周期分別為11.4、12.3和13.8個月，同比增速0.7%、6.3%、-6.9%。具體來看，5成城市庫存環(huán)比小幅下降，超過6成城市去化周期環(huán)比縮短，上海、杭州、寧波去化周期在12個月內(nèi)。
開盤去化率：31個重點城市平均開盤去化率51%，環(huán)比-6pct，市場熱度有所下降。從具體城市來看，4月各城市環(huán)比跌多漲少，僅杭州一個城市去化率由3月的73%上漲至81%，整體去化率延續(xù)高位，常州雖環(huán)比微增1個百分點，但整體仍在15%以下的低位波動。熱點城市北京、上海、成都雖然短期去化率轉(zhuǎn)降，但去化率絕對值仍保持在6成以上的高位；而前期低位徘徊、短期內(nèi)熱度顯著回升的深圳、天津、鄭州、南京、武漢等城市4月去化率均顯著回落，剛需剛改動能轉(zhuǎn)弱，居民購房需求恢復理性，不過整體熱度仍略好于2月。
土地市場：百城土地成交規(guī)模仍在低位，重點城市土拍熱度延續(xù)。4月百城住宅類用地成交建面3200.3萬平，環(huán)比-15.3%，同比-47.2%，同比降幅較3月擴大了21.2pct；樓面均4743元/平，環(huán)比+15.0%，同比+8.8%；平均溢價率6.27%，環(huán)比-1.24pct，同比-0.04pct，同環(huán)比雖略下降，但僅次于23年3月，為近一年的第二高點。4月，雖有上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍，但受重點城市“預(yù)供地”制度的影響，土地市場成交規(guī)模仍在低位。熱度方面，得益于市場信心的恢復，大多數(shù)城市土拍均取得了較為理想的熱度，上海、杭州、合肥集中土拍平均溢價率分別為7.0%、8.5%、12.4%，民營房企的投資意愿也有所復蘇，杭州本次民企拿地金額合計142億元，占比高達85%。我們認為市場仍處于溫和修復階段，土地市場活躍度也有所回升。
房企：1）單月百強房企銷售同比增速小幅下降，但CR50房企銷售同比增速仍提升。百強房企4月全口徑銷售額同比+27.4%（前值：+29.1%）；權(quán)益口
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