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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/05/20-23/05/26）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交403萬平米，環(huán)比+3%；其中，一二線環(huán)比+3%、三四線環(huán)比-0.3%；5月累計(jì)一手房月成交同比+7%，較4月-13pct；其中，一二線同比+20%、三四線同比-50%，分別較4月-8pct和-31pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交131萬平米，環(huán)比+3%；5月累計(jì)成交同比+51%，較4月+11pct。庫存方面，上周15城推盤126萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比為1.23倍，最近3個(gè)月（23年2-4月）分別為1.34倍、0.92倍和1.07倍。截至上周末，15城可售面積為9,591萬平米，環(huán)比-0.3%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為12.5個(gè)月，環(huán)比+0.05個(gè)月，我們認(rèn)為行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
　　主要政策新聞：市場方面，中指研究院指出，進(jìn)入5月，市場延續(xù)環(huán)比回落態(tài)勢，前三周，重點(diǎn)50城新房成交面積較4月周均下降接近兩成。中指研究院發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。公積金政策方面，廣州調(diào)整租房公積金提取額度，提高至每人每月1400元；海南省租房提取公積金限額調(diào)整為夫妻雙方單月最高3000元；南京調(diào)整住房公積金政策，加大對多子女家庭住房公積金購房租房支持力度；東陽二孩及以上家庭購買自住住房申請住房公積金貸款的，按規(guī)定最高貸款額度可以上浮20%；湖南省衡陽市對于繳存職工申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，最高貸款額度由60萬元調(diào)整至70萬元。重慶璧山外地人士購房可享契稅減免、就業(yè)推薦等。集中供地及土地市場方面，蘇州昆山市出讓3宗宅地，由保利置業(yè)、保利發(fā)展、中建七局獲得；杭州2023年第四批次集中供地收官，9宗地塊全部成功出讓，其中6宗封頂、2宗溢價(jià)、1底價(jià)成交，總成交金額約138億，其中濱江集團(tuán)獲取3宗地塊；合肥土拍成交7宗地，總成交金額57億元。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：招商蛇口公告，深圳證券交易所并購重組審核委員會定于5月29日召開2023年第6次并購重組審核委員會審議會議，審核公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易的申請。濱江集團(tuán)以總價(jià)約52.13億元競得杭州三宗地塊。建發(fā)集團(tuán)收到廈門市國資委批復(fù)，同意建發(fā)股份、聯(lián)發(fā)集團(tuán)收購紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司控制權(quán)方案。金科控股擬自公告披露之日起六個(gè)月內(nèi)擬增持金額不低于5千萬元，且不超過1億元，增持價(jià)格不高于1.5元/股。美的置業(yè)林戈（先生）已辭任公司聯(lián)席公司秘書；及萬靜麗（女士）已獲委任為公司聯(lián)席公司秘書。貝殼-W本周耗資6147萬美元回購1189.97萬股，占總股數(shù)的0.315%。ESR本周耗資3085萬港元回購265萬股，占總股數(shù)的0.0603%。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.48%，滬深300指數(shù)下跌2.37%，相對收益為-1.11%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第28位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：新華聯(lián)、泛?？毓?、學(xué)大教育、深深房A、東旭藍(lán)天，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為榮盛發(fā)展、金科股份、ST泰禾、陽光城、東華實(shí)業(yè)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌2.84%，滬深300指數(shù)下跌2.37%，相對收益為-0.47%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為6.7/5.9倍；物管23/24PE均值分別為14/11倍。
　　投資分析意見：我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計(jì)供需兩端政策仍將更加積極支持；并預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。