>> 廣發(fā)證券-公募REITs研究系列之三：公募REITs擴(kuò)募知多少-230530
| 上傳日期： |
2023/5/31 |
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| 1167KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
廣發(fā)證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉郁,黃佳苗 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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首批四單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募在即，我們梳理了擴(kuò)募相關(guān)規(guī)定以及擴(kuò)募的資產(chǎn)，并分析擴(kuò)募對原有持有人的影響。
首批四單REITs均采用了定向擴(kuò)募的方式。指引對定向擴(kuò)募制定了具體規(guī)則，1.發(fā)售對象不超過35名，包括了原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方、戰(zhàn)略投資者。2.發(fā)售價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價的90%。3.以競價方式確定發(fā)售價格和發(fā)售對象。4.鎖定期方面，原始權(quán)益人或關(guān)聯(lián)方參與戰(zhàn)略配售不低于發(fā)售數(shù)量的20%，20%部分持有期不少于60個月，超過20%部分持有期不少于36個月；戰(zhàn)略投資者鎖定期18個月；其他投資者鎖定期6個月。
擴(kuò)募資產(chǎn)方面，博時蛇口產(chǎn)園REIT新購入光明科技園科技企業(yè)加速器二期，華安張江光大REIT新購入張潤大廈，中金普洛斯REIT新購入3個物流園，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT新購入世紀(jì)物流園。其中，華安張江光大REIT本次擴(kuò)募后資產(chǎn)規(guī)模翻倍，其他REITs均實(shí)現(xiàn)20%-50%的規(guī)模擴(kuò)張。
從運(yùn)營情況看，博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募資產(chǎn)出租率較高，與原始資產(chǎn)相比租金較低，前十大租戶占比不到40%。華安張江光大REIT擴(kuò)募資產(chǎn)出租率較高且穩(wěn)定，出租率和租金水平與原始資產(chǎn)相當(dāng)，租戶集中度高。紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募資產(chǎn)只有單一租戶（通捷利物流），出租率保持100%。中金普洛斯REIT新購入3個物流園的城市能級下降，出租率和租金水平均不及原始資產(chǎn)，租戶集中度較高。
擴(kuò)募對原有持有人的影響主要有兩方面，一是擴(kuò)募份額數(shù)量多少對原有持有人份額的稀釋作用，二是擴(kuò)募資產(chǎn)預(yù)期現(xiàn)金流分派率對原有資產(chǎn)是否有拉動作用。除了鹽田港REIT，其余3單REITs均通過擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流分派率的提升。
現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)園REITs情緒相對較弱，仍需出租率及租金收入恢復(fù)水平的確認(rèn)，價格可能偏震蕩。同時，華安張江光大REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT由于擴(kuò)募資產(chǎn)估值占原始資產(chǎn)估值的比重較高，價格彈性相對較大。鹽田港REIT 4月下旬以來價格跌幅大于中金普洛斯REIT，可能由于其擴(kuò)募后現(xiàn)金流分派率低于擴(kuò)募前現(xiàn)金流分派率，對價格產(chǎn)生負(fù)面影響。中金普洛斯REIT由于擴(kuò)募資產(chǎn)估值占比不高（29%），對現(xiàn)金流分派率的提升幅度有限，價格彈性相對較小。
風(fēng)險提示?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來營運(yùn)收入及現(xiàn)金流不及預(yù)期；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評估的要素假設(shè)偏樂觀，導(dǎo)致估值偏高，影響價格走勢；基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs流動性偏弱，少量成交放大價格波動。
備注：本文數(shù)據(jù)主要來自于招募說明書、年報、季報、其他公告、Wind。
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