>> 德邦證券-公募REITs一季報(bào)分析：業(yè)績表現(xiàn)分化，靜待估值修復(fù)-230602
| 上傳日期： |
2023/6/3 |
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pdf 共40頁 |
來源： |
德邦證券 |
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作者： |
吳開達(dá),肖峰 |
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導(dǎo)讀：2023年初以來，REITs二級市場整體表現(xiàn)較弱，底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)也受到諸多超預(yù)期因素影響導(dǎo)致表現(xiàn)分化。本文回顧了REITs一級發(fā)行和二級市場表現(xiàn)，并梳理了國內(nèi)REITs政策的演進(jìn)，并分析了不同類型REITs 2023Q1業(yè)績和經(jīng)營表現(xiàn)。
REITs市場回顧：市場繼續(xù)擴(kuò)容，指數(shù)表現(xiàn)承壓。一級發(fā)行：發(fā)行節(jié)奏放緩，首日漲幅回落。2023Q1共發(fā)行3只REITs，發(fā)行節(jié)奏放緩。其中，2023年2月8日上市倉儲物流REITs嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT，發(fā)行規(guī)模17.57億元。3月29日同時(shí)上市兩只能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs，分別為中信建投國家電投新能源REIT（發(fā)行規(guī)模78.40億元）和中航京能光伏REIT（發(fā)行規(guī)模29.35億元），REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型進(jìn)一步豐富。二級表現(xiàn)：總體震蕩下行，成交活躍度走弱。2023Q1REITs總指數(shù)經(jīng)歷短暫上行趨勢后開始回調(diào)，1月3日至2月21日REITs總指數(shù)上行(4.11%)至121點(diǎn)附近，其中產(chǎn)權(quán)類REITs指數(shù)（5.92%）漲幅優(yōu)于經(jīng)營類REITs指數(shù)（2.25%），而后總指數(shù)開始緩慢下行，至2023年5月26日總跌幅達(dá)到7.26%，期間經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)下跌6.16%，產(chǎn)權(quán)類REITs指數(shù)下跌6.45%。
政策分析及展望：制度不斷完善，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行階段。2023年2月20日中基協(xié)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，要求促進(jìn)資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)證監(jiān)會開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)要求，規(guī)范私募投資基金從事不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，有力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年3月24日證監(jiān)會發(fā)布《進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，完善基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排，健全市場功能，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。2023年4月24日，上海市發(fā)改委轉(zhuǎn)發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》的通知指出，各區(qū)發(fā)展改革委、臨港新片區(qū)管委會會同國資、商務(wù)等部門，積極梳理轄內(nèi)存量消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，加強(qiáng)項(xiàng)目儲備管理，并廣泛宣傳、動(dòng)員，引導(dǎo)推動(dòng)符合條件的企業(yè)將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通過REITs方式盤活。2023年5月12日，證監(jiān)會發(fā)布修訂REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引，明確突出以“管資產(chǎn)”為核心，進(jìn)一步優(yōu)化REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，強(qiáng)化信息披露要求，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路兩大類資產(chǎn)的審核和信息披露標(biāo)準(zhǔn)，提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，加快發(fā)行上市節(jié)奏，推動(dòng)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。
2023Q1業(yè)績分析：完成度表現(xiàn)分化，不利因素影響將緩解。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施：Q1環(huán)比修復(fù)緩慢，整體完成度較高。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT完成度領(lǐng)先，華夏合肥高新REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT和華夏和達(dá)高科REIT營收完成度均超過25%，博時(shí)蛇口園區(qū)REIT、華安張江光大REIT和建信中關(guān)村REIT完成度不及預(yù)期。倉儲物流：Q1業(yè)績環(huán)比微降，經(jīng)營表現(xiàn)相對穩(wěn)健。倉儲物流方面運(yùn)營情況相對穩(wěn)健，EBITDA完成額達(dá)30.1%。紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和中金普洛斯倉儲物流REIT一季度營收環(huán)比均上升，嘉實(shí)京東倉儲REIT一季度EBITDA完成度較高，達(dá)37.2%。能源基礎(chǔ)設(shè)施：Q1環(huán)比繼續(xù)下行，EBITDA恢復(fù)常態(tài)。鵬華深圳能源REIT2023一季度營收情況較2022四季度略有下滑，EBITDA環(huán)比顯著上升。保障性租賃住房：Q1業(yè)績符合預(yù)期，整體運(yùn)營情況良好。保障性租賃住房方面2023年一季度經(jīng)營表現(xiàn)整體穩(wěn)健，營收環(huán)比略微下降，EBITDA環(huán)比均上升，營收和EBITDA完成度均高于25%，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT的營業(yè)收入完成度分別為25.1%、25.7%、25.2%和26.7%。交通基礎(chǔ)設(shè)施：Q1環(huán)比上浮明顯，23年修復(fù)可期。2023Q1,7只交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs營收平均完成度為23.5%，EBITDA完成度為26.5%，其中，浙商滬杭甬REIT、華夏越秀高速REIT和國金中國交建REIT營收完成度超25%?？紤]到一季度春節(jié)期間小客車免費(fèi)通行及春節(jié)前后為貨運(yùn)淡季，通行費(fèi)收入占全年比重相對較低。展望全年，交通基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)績有望明顯修復(fù)。生態(tài)環(huán)保：Q1環(huán)比回升，EBITDA恢復(fù)明顯。受季節(jié)性等影響，生態(tài)環(huán)保方面首創(chuàng)水務(wù)REIT和首鋼綠能REIT一季度營收同比環(huán)比均下降，EBITDA環(huán)比上升。中航首鋼綠能REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT一季度營收同比環(huán)比均有下滑，營收完成度環(huán)比下降，而中航首鋼綠能REIT一季度EBITDA完成度較高，達(dá)27.7%，環(huán)比上升17.6PCT。
可分配金額及估值：可供分配金額完成率較高，交通基礎(chǔ)設(shè)施估值分化較大。2023Q1保障性租賃住房REITs、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs和生態(tài)環(huán)保REITs可供分配金額完成度超預(yù)期，倉儲物流REITs可供分配金額完成度同樣超過四分之一，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs可供分配金額完成度較低，能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs可供分配金額完成度不及預(yù)期。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，2023Q1可供分配金額有所回落，完成額占比22.8%，占比環(huán)比下降6.0PCT。倉儲物流REITs方面，2023Q1可供分配金額有所上升，完成額占比26
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