>> 申萬宏源(香港)-萬物云(02602.HK)空間科技服務(wù)商，多業(yè)態(tài)物管龍頭-230608
| 上傳日期： |
2023/6/9 |
大小： |
3166KB |
| 格式： |
pdf 共45頁 |
來源： |
申萬宏源（香港） |
| 評級： |
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作者： |
袁豪,曹曼 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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背靠萬科、領(lǐng)先外拓、蝶城深耕，科技加成、物管龍頭。萬物云前身為1990年創(chuàng)立的萬科物業(yè)，2022年9月由萬科中分拆上市，是萬科旗下的空間科技服務(wù)商，包括住宅空間、商企城服、科技服務(wù)三大業(yè)務(wù)。公司由萬科控股56.6%，員工持股平臺占比7.6%、激勵比例行業(yè)領(lǐng)先。公司居2022年中指院物業(yè)品牌百強榜第一，估算合約面積排行行業(yè)第二。公司2013年升級萬睿智能科技平臺，2015年開啟市場化外拓，2021年提出蝶城街道深耕戰(zhàn)略，戰(zhàn)略和行動力持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)。2022年公司住宅/商企/科技營收分別占比55%/37%/8%，毛利占比50%/33%/18%。
住宅空間：萬科物業(yè)市場化外拓領(lǐng)先，蝶城深耕初顯成效。2015年起萬科物業(yè)作為公司住宅空間管理主體開啟全面市場化外拓。2022年住宅物管收入166億元，同比+26%，2019-22年CAGR+23%；其中基礎(chǔ)物管/居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)/社區(qū)增值服務(wù)分別占比89%/8%/3%，毛利率分別為9.9%/27.6%/63.6%。截至2022年末住宅合同飽和收入287億元，同比+20%；在管飽和收入228億元，同比+28%，其中萬科占比51%；對應(yīng)合約/在管比1.26倍。公司2021年提出蝶城戰(zhàn)略，布局100城的3,402條價值街道優(yōu)先建設(shè)；截至2022年末已有標準蝶城176個，2025E計劃300個、對應(yīng)CAGR19%；蝶城戰(zhàn)略主要包括：1）收購和外拓增加街道內(nèi)部濃度、強化規(guī)模效應(yīng)；2）基礎(chǔ)設(shè)施投入資金改造；3）通過科技優(yōu)化工作流程、降本增效。
商企城服：萬物梁行和萬物云城行業(yè)第一，商企城市全維度覆蓋。商企方面，萬物梁行（與戴德梁行合資）貫徹多元客戶戰(zhàn)略，目前收入排名行業(yè)第一，主要客戶覆蓋金融、互聯(lián)網(wǎng)、高端制造等行業(yè)。城服方面，萬物云城規(guī)模行業(yè)第一，截至2022年末在36個一二線城市擁有84個項目，包括：珠海橫琴區(qū)、武漢江干區(qū)等。2022年商企城服收入111億元，同比+28%，2019-22年CAGR+37%；其中PFM/開發(fā)商增值/并表城服分別占比68%/26%/6%；毛利率分別為12.2%/13.9%/8.2%。截至2022年末，公司商企合同飽和收入134億元，同比+39%；在管飽和收入111億元，同比+36%，其中第三方占比81%；對應(yīng)合同/在管比1.22倍。
科技業(yè)務(wù)：萬睿科技迭代更新，科技賦能重塑空間效率?？萍挤矫妫饕珹IoT和BPaaS兩大業(yè)務(wù)，并以萬睿科技平臺對外輸出。2022年公司科技業(yè)務(wù)收入24億元，同比+28.5%，2019-22年CAGR+43%；其中AIoT和BPaaS分別占比58%和42%，2019-22年收入CAGR分別為26%和106%，毛利率分別為30.7%和32.9%。2021年末，AloT履約項目1,686個，單項目收入72萬元；BPaaS履約項目197個，單項目收入236萬元。AIoT主要通過物聯(lián)網(wǎng)提供智能硬件設(shè)備：1）通過智能設(shè)備替代人工；2）進行預(yù)測性工單式維保；3）濃度提升背景下共用底層運維中心和機械。BPaaS主要提供軟件系統(tǒng)的數(shù)字化作業(yè)程序重塑：1）遠程企業(yè)運營服務(wù)（商企）；2）遠程空間運營服務(wù)（城服2%提成+損益）。
預(yù)計2023-25E業(yè)績CAGR22%，目標估值為476億港元。2022年公司營業(yè)收入301億元，同比+27%，2019-22年CAGR+29%；毛利42億元，同比+5%，2019-22年CAGR+20%；歸母凈利潤15.1億元，同比-9.4%，2019-22年CAGR+14%。利潤率方面，住宅/商企/科技毛利率分別為13%/12%/32%，預(yù)計后續(xù)科技毛利率和毛利占比將持續(xù)提升。預(yù)計公司2023-25E業(yè)績增速+25%/+21%/+21%，對應(yīng)CAGR+22%；我們按照分部估值法，物管和科技業(yè)績分別占比82%和18%，給予物管23年P(guān)E19X、科技23年P(guān)E40X，則對應(yīng)23年目標PE23X、目標估值476億港元、對應(yīng)目標價40.40港元，對應(yīng)上漲空間約42%。
投資分析意見：空間科技服務(wù)商，多業(yè)態(tài)物管龍頭，首次覆蓋、并給予“買入”評級。萬物云背靠萬科，深耕行業(yè)30載，定位行業(yè)領(lǐng)先的空間科技服務(wù)商，在科技賦能、住宅外拓、蝶城深耕、商企城服拓展等方面擁有較大優(yōu)勢。在物管行業(yè)日益精細化管理的背景下，公司領(lǐng)先外拓，通過科技賦能進行價值街道深耕，對抗基層人力成本上行并取得一定成效；并憑借商企城服方面的先發(fā)規(guī)模優(yōu)勢，預(yù)計公司業(yè)績將進入成長期。我們預(yù)測公司2023-25年每股收益分別為1.61/1.94/2.34元，現(xiàn)價對應(yīng)23年P(guān)E16X；我們認為公司合理2023年P(guān)E23X，給予目標價40.40港元，首次覆蓋、給予“買入”評級。
風(fēng)險提示：業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期，人工成本上升致利潤率下行風(fēng)險。
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