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本周政策情況：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與城市更新，建立房屋養(yǎng)老金制度。中央政策方面，本周“推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被頻繁提及，住建部部長倪虹表態(tài)支持開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與城市更新，建立房屋養(yǎng)老金制度。地方層面，佛山、嘉興、廣州等多地公積金放松。
　　本周基本面情況：推盤受端午影響邊際下行，月末成交熱度回升。本周55城新房環(huán)比（剔除端午節(jié)日均，下同）上升62.2%，同比下降11.7%，新房月末成交熱度有所回升；13城二手房環(huán)比上升19.0%，同比上升14.4%，二手房成交熱度較穩(wěn)定。推盤方面，11城單周商品房推盤面積環(huán)比下降36.7%，同比下降75.8%，受端午節(jié)期影響，本周推盤邊際下行。景氣度方面，本周商品房批售比（MA3）為0.99，環(huán)比下降0.06，去化周期邊際上行至23.28個(gè)月。
　　本周土地情況：端午影響土地成交節(jié)奏，出讓金規(guī)模回落。本周商住土地成交面積環(huán)比下降24.4%，出讓金環(huán)比下降27.6%，溢價(jià)率為7.3%，環(huán)比上升0.1pct。23年前26周商住土地累計(jì)成交面積同比下降19.9%，出讓金同比下降13.9%，其中一線、二線、三四線分別同比下降19.3%、9.4%、17.0%。
　　開發(fā)板塊觀點(diǎn)：單月成交增速轉(zhuǎn)負(fù)，企業(yè)表現(xiàn)分化。6月前29天樣本城市住宅推盤規(guī)模同比下降35%，59城新房成交規(guī)模同比22年同期下降24%，供給能力下行及市場(chǎng)景氣度下降在需求端有較為明顯的體現(xiàn)，疊加高基數(shù)影響，2月以來首度單月成交增速轉(zhuǎn)負(fù)。從行業(yè)供給來看，6月600城土地成交金額同比下降35%，上半年整體成交規(guī)模僅分別占22年及高點(diǎn)20年的27%、17%，連續(xù)2年供給快速下降疊加城投托底占比提升使得行業(yè)供給側(cè)未來或面臨一定壓力。從企業(yè)端來看，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，6月百強(qiáng)房企銷售金額同比同樣轉(zhuǎn)負(fù)下降28%，頭部央國企則同比下降24%，基數(shù)抬升影響下與百強(qiáng)降幅接近，以18-21年6月平均銷售金額為基數(shù)來看，百強(qiáng)、頭部央國企分別下降55%、14%，具備土地資源優(yōu)勢(shì)及更高拿地力度的頭部房企長維度來看表現(xiàn)更為穩(wěn)健，預(yù)計(jì)這一分化未來仍將延續(xù)，建議關(guān)注高增長、強(qiáng)信用強(qiáng)投資、報(bào)表加速擴(kuò)張的房企的復(fù)蘇彈性及投資機(jī)會(huì)。
　　物業(yè)板塊觀點(diǎn)：板塊有所回升，龍頭民企和強(qiáng)信用中小物企漲幅較大。本周恒生指數(shù)上升0.1%，物業(yè)板塊平均上升1.9%，其中龍頭央國企上升1.4%，龍頭未違約民企上升7.5%，龍頭違約民企上升4.8%，物業(yè)板塊整體動(dòng)態(tài)PE9.9x，處于20年以來1.1%分位。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示?；久娌患邦A(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。