>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：6月房企銷售和土地市場進一步走弱-230709
| 上傳日期： |
2023/7/10 |
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| 1454KB |
| 格式： |
pdf 共31頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/07/1-23/07/07）34個重點城市新房合計成交300萬平米，環(huán)比-53.5%；其中，一二線環(huán)比-50%、三四線環(huán)比-75%；7月累計一手房月成交同比-27%，較6月+5pct；其中，一二線同比-21%、三四線同比-64%，分別較6月+10pct和-24pct。上周13個重點城市二手房成交88萬平米，環(huán)比-29%；7月截至上周累計成交同比-15%，較6月-7pct。庫存方面，上周15城推盤35萬平米，對應(yīng)上周成交/推盤比為3.13倍，最近3個月（23年4-6月）分別為1.07倍、1.10倍和0.98倍。截至上周末，15城可售面積為9,504萬平米，環(huán)比-0.8%；3個月移動平均去化月數(shù)為13.9個月，環(huán)比+0.1個月，我們認為行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，國務(wù)院總理李強主持召開經(jīng)濟形勢專家座談會，指出我國正處在經(jīng)濟恢復(fù)和產(chǎn)業(yè)升級關(guān)鍵期，要堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，圍繞穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險等，抓緊實施一批針對性、組合性、協(xié)同性強的政策措施；住建部要求，建立城市體檢機制，創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式；據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，全國300城拿地，6月單月住宅成交面積同比下降47%，降幅較上月擴大41%。因城施策方面，北京要求房企不得參與跨境資金集中運營；深圳發(fā)布發(fā)布保障房1+3新政，不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房；港澳臺居民可與深圳戶籍家人共同申請認購共有產(chǎn)權(quán)住房；中國銀行向河南省提供未來5年1萬億元金融支持；徐州、溫州對出售舊房購買新房的居民分別發(fā)放0.8%-1.2%和1.6%的補貼。公積金政策方面，內(nèi)蒙古、福州、安慶、九江、廣元、鷹潭提高公積金貸款額度；廈門、宜春、新余調(diào)整公積金繳存上下限。棚改和城市更新方面，北京對57個老舊小區(qū)進行綜合整治，深圳龍崗在舊改十四五期間更新城市不少于2,325公頃。土地市場方面，北京、深圳、天津、武漢、鄭州、太原、佛山出讓多幅地塊。
公司動態(tài)跟蹤：2023年6月銷售，萬科A銷售金額361億元（-23%）；保利發(fā)展銷售金額402億元（-21%）；招商蛇口銷售金額296億元（-28%）；金地集團銷售金額135億元（-53%）；首開股份銷售金額59億元（-37%）；中南建設(shè)銷售金額48.7億元（-29%）；中國海外發(fā)展銷售金額332億元（-24%）；碧桂園銷售金額160億元（-54%）；越秀地產(chǎn)銷售金額141億元（-1%）；美的置業(yè)銷售金額51億元（-37%）；融創(chuàng)中國銷售金額70.2億元（-50%）。業(yè)績方面，保利發(fā)展2023年上半年營業(yè)總收入1,384億元（+25%），歸母凈利潤120億元（+11%）。融資方面，萬科A發(fā)行20億元/3年期/3.07%中期票據(jù)；濱江集團發(fā)行9億元/1年期/3.85%短期融資券。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.29%，滬深300指數(shù)下跌0.44%，相對收益為0.72%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第13位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：金科股份、東望時代、廣宇發(fā)展、云南城投、空港股份，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為ST大通、華發(fā)股份、ST同達、建發(fā)股份、皇庭國際。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌1.97%，滬深300指數(shù)下跌0.44%，相對收益為-1.53%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為6.7/5.8倍；物管23/24PE均值分別為13/11倍。
投資分析意見：我們認為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計供需兩端政策仍將更加積極支持，尤其考慮多項宏觀數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱，房地產(chǎn)行業(yè)政策有望進一步迎來優(yōu)化；并預(yù)計市場中核心城市的銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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