>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：從規(guī)模至上到規(guī)模反思-230723
| 上傳日期： |
2023/7/24 |
大小： |
1085KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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投資摘要：
每周一談：從規(guī)模至上到規(guī)模反思
我們認(rèn)為2023年是物企思維轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵年，這一年對于物業(yè)行業(yè)的討論更多聚焦于“回歸理性”、“長坡薄雪”、“思考本源”等話題，物企在資本熱度較高的時期熱衷于擴張其規(guī)模，彼時戰(zhàn)略更有“三年五倍”、“目標(biāo)千億”等敘述，而當(dāng)前物企則更加注重追求有經(jīng)營質(zhì)量的增長，進(jìn)入了從“規(guī)模至上”到“規(guī)模反思”的階段。復(fù)盤物企規(guī)模擴張的歷史，19-21年，隨著物企在資本市場的關(guān)注度提升，規(guī)模為頭部物企發(fā)展的第一要義，市場集中度不斷提升，并購交易金額于21年達(dá)到頂峰，而22年在經(jīng)歷了行業(yè)的深度調(diào)整后，規(guī)模擴張的同時也暴露了更多問題，如火如荼的并購于23年逐漸熄火，引發(fā)了更多對物業(yè)行業(yè)本質(zhì)進(jìn)行思考的聲音。
收并購雖能在短期內(nèi)為物企帶來規(guī)模的高速增長，但應(yīng)收賬款減值、無形資產(chǎn)攤銷、商譽減值等也成為影響物企盈利能力的重要因素。23年物企刊發(fā)22年全年業(yè)績后“增收不增利”現(xiàn)象普遍，且并購后的投后整合難度較大，更加考驗物企的運營能力。
我們選取了31家代表物企，觀察了其規(guī)模與各項財務(wù)指標(biāo)的關(guān)系，從物企規(guī)模與其財務(wù)表現(xiàn)來看，規(guī)模擴張大概率能夠為物企帶來營收的增長，但并不一定能為其帶來盈利能力和估值的提升，且大概率會導(dǎo)致其應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款較高。我們判斷規(guī)模擴張與盈利表現(xiàn)不成正比的原因除了受到上述無形資產(chǎn)攤銷、商譽減值等影響外，還受到第三方項目物業(yè)費單價較低、收繳率較低的影響。
我們認(rèn)為，物企已經(jīng)由“規(guī)模至上”發(fā)展為“規(guī)模反思”階段，例如碧桂園服務(wù)表示22年公司主動退出虧損或收繳率低的項目，總退出合約管理面積約8400萬方；金科服務(wù)也在22年就主動收縮了部分賬期較長、現(xiàn)金流較差的項目；招商積余則表示，物管行業(yè)正從重視規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向重視投后管理；綠城服務(wù)也指出，公司將停止與第三方中小開發(fā)商合作，戰(zhàn)略性放棄部分收費單價較低、甲方資金不健康的項目以及年營收200萬以下、非戰(zhàn)略客戶的項目。
數(shù)據(jù)追蹤（7月17日-7月21日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年7月21日，持有837.57萬股，較上周上漲29.97%，持股市值1.29億元。
港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年7月17日至7月21日，增幅最大的是卓越商企服務(wù)，本周增幅9.71%。降幅最大的是世茂服務(wù)，降1.29%。持股比例最高為保利物業(yè)，為65.54%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.93億股。
投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊具備較高配置性價比，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險
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