>> 華創(chuàng)證券-【每周經(jīng)濟觀察】第29期：城中村改造，體量估算與堵點分析-230725
| 上傳日期： |
2023/7/25 |
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| 2474KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
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作者： |
張瑜,陸銀波 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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核心觀點：我們對城中村改造的體量作估算，并簡要分析可能面臨的堵點。體量層面，城中村常住居民居住面積=超大特大城市城區(qū)常住人口（2.1億人左右）*城中村常住人口（約22%）*城中村常住人口人均住房面積（假設(shè)自建房按35.73平米/人，租客按14.6平米/人） = 11.2億平。每年的投入規(guī)模取決于城中村改造的進(jìn)度（多少年完成）以及每平米的投資金額。假設(shè)5-10年完成，每平米建安投資3500元（不考慮容積率的提升、拆遷補償、城中村非居民住宅部分的建設(shè)），則每年投資體量在3920-7840億左右。與2022年保障性租賃住房的投入體量接近，遠(yuǎn)大于舊改投入，但遠(yuǎn)小于棚改投入。操作層面的堵點或來自于改造周期偏長（例如廣州，項目實施周期超過7年）；資金籌集時間或較長（國常會未明確提及財政金融的支持）；面臨拆、建、搬遷、收益等約束（住建部2021年的政策要求）。
一、城中村改造：體量估算
?。ㄒ唬└脑炷男┏鞘械某侵写?？超大特大城市，21個。
（二）體量可能會有多大？可能涉及11.2億平米的居民住房建筑面積。（注：非居民住房建筑面積此處未進(jìn)行測算）。測算思路為：城區(qū)常住人口*城區(qū)常住人口中居住在城中村的比例*城中村常住人口人均居住面積。這一測算思路的重要依據(jù)是按照統(tǒng)計上城鄉(xiāng)的劃分，城中村或納入城市統(tǒng)計。
1）超大特大城市城區(qū)常住人口：按照普查數(shù)據(jù)，合計為2.1億人。
2）城區(qū)常住人口中居住在城中村的比例。將城區(qū)常住人口中兩類居民視為城中村常住人口。一類是本地居民，居住在自建住房中。另一類是外地居民，以較低的價格租住在城中村中?？紤]到各省尚未完全公開各自的人口普查年鑒，我們以全國城區(qū)的數(shù)據(jù)作為替代，計算這一比例，大概在22%左右。此處，較低的租金價格，我們假設(shè)為月租金低于1000元的住房。其主要參考的是外出農(nóng)民工月均收入、全國居民居住的支出占可支配收入的比重。
3)城中村常住人口人均居住面積。對于自建住房，按照普查數(shù)據(jù)，取城市家庭戶人均住房建筑面積，即35.73平方米。對于低租金租賃住房，按照普查數(shù)據(jù)，取城市家庭戶人均住房建筑面積低于19平米部分（8平米以下、9-12平、12-17平、17-19平）的數(shù)據(jù)，加權(quán)平均為14.6平米。
4）最終結(jié)果：11.2億平。每年改造規(guī)模，取決于改造進(jìn)度。
?。ㄈ┡c棚改、舊改、租賃的比較
假設(shè)5-10年完成，不考慮拆遷后容積率提升、拆遷補償、非住宅部分的建設(shè)，建安投資按3500元/平，則對應(yīng)每年投資在3920-7840億左右。從對投資的拉動來看，大于舊改（每年不到2000億），與保障性租賃住房的投入接近（2022年高峰期可能有6500億），小于棚改的投資體量（2018年1.74萬億）。
二、城中村改造：堵點分析
可能涉及三個堵點。一是改造涉及的投入周期或較長。二是改造涉及的資金籌措時間或較長，對比棚改、舊改、保障性租賃住房，此前國常會重點提及時，均有財政金融資金支持，此次國常會提及時強調(diào)“多渠道籌措改造資金”。三是在拆、建、搬遷、收益等層面面臨的住建部政策的約束。即2021年8月30日住建部的發(fā)文《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。
三、每周經(jīng)濟觀察
景氣上行的：1）本周汽車零售增速轉(zhuǎn)正。2）煤價和油價上漲。
景氣下行的：1）華創(chuàng)宏觀WEI指數(shù)：再度下行，此前連續(xù)4周回升。2）電影票房連續(xù)兩周小幅回落。3）水泥發(fā)運率增幅連續(xù)5周回落。4）本周BDI指數(shù)同比和RJ/CRB指數(shù)同比雙降。
風(fēng)險提示：
測算可能具有一定偏差；城中村改造后容積率提升可能帶來建筑面積擴大；城中村非住宅部分建筑面積可能較大；改造進(jìn)度可能不及預(yù)期；部分參數(shù)以全國城區(qū)數(shù)據(jù)替代超大特大城市可能存在一定偏差。
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