>> 華泰證券-固收專題研究-REITs：高速修復(fù)放緩,產(chǎn)業(yè)園分化大-230726
| 上傳日期： |
2023/7/27 |
大小： |
2967KB |
| 格式： |
pdf 共35頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
張繼強(qiáng),文晨昕 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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報(bào)告核心觀點(diǎn)
27只公募REITs23年二季報(bào)出爐。分底層來看，高速公路保持修復(fù)態(tài)勢，但修復(fù)斜率放緩，同比仍有較大改善；產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部分化較大，工業(yè)廠房類資產(chǎn)表現(xiàn)較好，部分辦公樓項(xiàng)目出租率修復(fù)滯后；能源環(huán)保類受季節(jié)性、檢修影響，波動(dòng)較大；保租房和物流園整體較為穩(wěn)定。從分派率來看，特許經(jīng)營權(quán)雖顯著高于產(chǎn)權(quán)類，但產(chǎn)權(quán)類上半年完成情況更好。今年2月中以來，公募REITs持續(xù)下跌，7月5日以來，多只FOF公告可投資公募REITs，市場情緒有所好轉(zhuǎn)，連續(xù)下跌使得REITs作為長期資產(chǎn)的配置價(jià)值已顯現(xiàn)，關(guān)注低估值、高分紅的投資機(jī)會(huì)，業(yè)績基本面的修復(fù)情況仍是觀察的重點(diǎn)。
二季度高速REITs同比改善但環(huán)比下滑，產(chǎn)業(yè)園凈利潤環(huán)比多下行
從基金層面業(yè)績來看，保租房和物流園類REITs表現(xiàn)較為穩(wěn)定，倉儲(chǔ)物流REITs基金收入環(huán)比同比均有所改善。保租房整體收入波動(dòng)較小。環(huán)保類受檢修及季節(jié)性影響有所波動(dòng)，首鋼綠能二季度設(shè)備檢修導(dǎo)致基金收入下降，首創(chuàng)水務(wù)季節(jié)性強(qiáng)二季度進(jìn)水量增加修復(fù)明顯。高速公路類REITs同比仍修復(fù)，主要系22年低基數(shù)，但環(huán)比較一季度多有下滑；產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs基金收入波動(dòng)較小、凈利潤環(huán)比表現(xiàn)多下滑；三只能源類REITs表現(xiàn)較好，深能源收入、凈利潤環(huán)比均有較大提升。
公募REITs可供分配金額整體完成度較高，板塊間分化明顯
已有22只REITs公告分紅22年收益，3只REITs公告分紅23年收益，兌現(xiàn)收益較及時(shí)。特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs的派息比率明顯高于產(chǎn)權(quán)類公募REITs，特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs23年二季度可供分派比率多高于1.6%，其中高速公路REITs環(huán)比有所下滑，主要系二季度高速公路修復(fù)斜率放緩；產(chǎn)權(quán)類公募REITs23年二季度派息比率多在1.1%左右，保租房均在1.1%以上，其中市場化運(yùn)營的有巢較突出，物流園也超過1%，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部分化較大。就可供分配金額完成率角度而言，上半年大多完成情況較好，高速公路受益于出行修復(fù)基本面持續(xù)改善，不考慮擴(kuò)募項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)類多超預(yù)期完成。
高速持續(xù)修復(fù)但環(huán)比有回落，產(chǎn)業(yè)園分化大，保租房、物流園運(yùn)營穩(wěn)定
高速公路類項(xiàng)目仍保持修復(fù)態(tài)勢，但二季度高速公路修復(fù)斜率放緩，環(huán)比表現(xiàn)多不及一季度，但項(xiàng)目車流量與通行費(fèi)收入同比仍增長顯著。環(huán)保類與能源類項(xiàng)目受季節(jié)性因素影響較大，伴隨二季度用水、用電量上升，首創(chuàng)水務(wù)、深能源營收環(huán)比大幅上升，首鋼綠能受設(shè)備檢修影響，業(yè)績有所回落，新能源項(xiàng)目表現(xiàn)較平穩(wěn)。產(chǎn)業(yè)園二季度表現(xiàn)分化明顯，整體來看工業(yè)廠房類資產(chǎn)表現(xiàn)較好，部分辦公樓項(xiàng)目出租率修復(fù)滯后，需重點(diǎn)關(guān)注后續(xù)新簽約情況。保租房項(xiàng)目整體運(yùn)營平穩(wěn)，出租率穩(wěn)定。物流園中鹽田港、京東經(jīng)營狀況穩(wěn)定，出租率均高于99%，需關(guān)注普洛斯通州和重慶項(xiàng)目后續(xù)簽約情況。
關(guān)注公募REITs長期配置價(jià)值，關(guān)注低估值和高分紅投資機(jī)會(huì)
二級(jí)市場的大幅回調(diào)后，REITs作為長期資產(chǎn)的配置價(jià)值已顯現(xiàn)，P/NAV多降至歷史較低分位數(shù)，分派比率有所提高，隨著FOF資金入市，市場情緒有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，關(guān)注低估值、高分紅的投資機(jī)會(huì)。當(dāng)前高速公路類和環(huán)保類項(xiàng)目估值較低且分紅比率較高，可關(guān)注，客車占比較高的高速公路可能率先修復(fù)；物流園類運(yùn)營較為穩(wěn)健，對(duì)業(yè)績有較強(qiáng)增長預(yù)期的也可關(guān)注；業(yè)績基本面的修復(fù)情況仍是觀察的重點(diǎn)，若業(yè)績修復(fù)不及預(yù)期，部分REITs仍有回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，F(xiàn)OF基金將公募REITs納入投資范圍與FOF基金實(shí)際投資公募REITs存在差異，關(guān)注FOF資金的投資規(guī)模與投資進(jìn)度。
風(fēng)險(xiǎn)提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)估算偏差，公募REITs運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，公募REITs價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
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