>> 交銀國(guó)際-房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：寬松預(yù)期引發(fā)行業(yè)重估；香港按揭利率如預(yù)期上調(diào)-230727
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2023/7/28 |
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來(lái)源： |
交銀國(guó)際 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
謝騏聰 |
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內(nèi)地房地產(chǎn)
中共中央政治局會(huì)議無(wú)提及房住不炒。與4月份政治局會(huì)議比較，對(duì)內(nèi)房由“做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定的工作”，改為“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，沒(méi)有重提房住不炒。同時(shí)，把穩(wěn)就業(yè)“提高到戰(zhàn)略高度通盤(pán)考慮”。會(huì)議指出，“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求”。我們相信房地產(chǎn)政策的優(yōu)化力度仍有望加大，當(dāng)中核心一二線(xiàn)城市政策空間依然較大，優(yōu)化住房信貸政策、放松限購(gòu)、降低交易稅費(fèi)等仍是未來(lái)有可能的政策方向。
支持民間資本參與城中村改造。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，將在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，并要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
多地微調(diào)房地產(chǎn)政策。7月27日，天津市住房公積金管理中心調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款政策，月末住房公積金資金運(yùn)用率連續(xù)三個(gè)月低于85%的，于公告的次月1日起將首套住房和第二套住房貸款最高限額分別上調(diào)至100萬(wàn)元、50萬(wàn)元。焦作市購(gòu)買(mǎi)首套住房的職工家庭申請(qǐng)住房公積金貸款，最低首付比例由30%調(diào)整至20%。佛山市繳存職工個(gè)人申請(qǐng)的，最高可貸額度提高至50萬(wàn)元，繳存職工家庭最高可貸額度將提高至100萬(wàn)元。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)（3377 HK/未評(píng)級(jí)）稱(chēng)賬面可動(dòng)用資金幾近枯竭。公司公告稱(chēng)，2023年7月以來(lái)，在行業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)繼續(xù)走弱的形勢(shì)下，集團(tuán)嘗試多種途徑籌集資金未果，賬面可動(dòng)用資金幾近枯竭，公司債券按期足額兌付存在較大困難。冋時(shí)，向債權(quán)人征求延期支付三只票據(jù)的利息以及修訂2024年票據(jù)、2027年到期票據(jù)及2029年到期票據(jù)之部份條款。
7月初至今新房成交量跌勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大：截至7月26日，10城/30城月初至今新房成交量環(huán)比下跌27.8%/21.1%，與去年同期相比則下跌約26.8%/30.4%。
香港房地產(chǎn)
本港主要銀行上調(diào)最優(yōu)惠利率。美聯(lián)儲(chǔ)結(jié)束議息會(huì)議后加息0.25厘，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)至5.25厘至5.5厘，是去年3月以來(lái)第11度加息。會(huì)后聲明提到，9月會(huì)議上可能再次加息或維持利率不變，主要取決于數(shù)據(jù)。另外，鮑威爾又認(rèn)為，聯(lián)儲(chǔ)局今年不會(huì)減息。香港主要銀行在美加息后宣布上調(diào)港元最優(yōu)惠利率（P），但幅度為0.125厘。以匯豐為例，P將加至5.975厘，我們估算每月按揭供款金額加息前后相差低于2%。
政府招標(biāo)出售大型九龍啟德地塊。地政總署公布，將公開(kāi)招標(biāo)出售在2023至24年度賣(mài)地計(jì)劃內(nèi)位于九龍啟德第2A區(qū)2號(hào)地盤(pán)及3號(hào)地盤(pán)的新九龍內(nèi)地段第6590號(hào)用地，招標(biāo)于7月28日開(kāi)始，9月8日截標(biāo)。該地盤(pán)面積約為13,499平方米，指定作非工業(yè)用途。最高樓面面積為92,185平方米，而該面積不包括賣(mài)地條件內(nèi)所需興建之長(zhǎng)者鄰舍中心、嚴(yán)重弱智人士宿舍、展能中心、殘疾人士地區(qū)支持中心、男童院、網(wǎng)上青年支持隊(duì)中心和停車(chē)處的政府地方的樓面面積。綜合市場(chǎng)初步估算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目每方尺樓面地價(jià)約4,500至6,000港元，估值約由44.7億至最高約59.5億港元。
數(shù)個(gè)大型新項(xiàng)目將在8月推售。恒基紅磡必嘉坊三期BAKERCIRCLEGREENWICH，部署最快本周上載樓書(shū)，預(yù)計(jì)8月開(kāi)售。該項(xiàng)目位于機(jī)利士南路及寶其利街交界，提供278伙，涵蓋開(kāi)放式至兩房間隔。長(zhǎng)實(shí)油塘親海駅I/II部署推售，親海駅I提供228個(gè)單位，大部分兩房及三房單位享有海景。長(zhǎng)實(shí)表示，項(xiàng)目連天臺(tái)海景特色戶(hù)尺價(jià)料3.6萬(wàn)港元。
二手市場(chǎng)成交處低位。受惡劣天氣影響，過(guò)去周末一手只售出15伙（環(huán)比-89%）。據(jù)利嘉閣數(shù)據(jù)，周末十大屋苑錄得七宗交易（環(huán)比+40%），而50大屋苑過(guò)去一周錄得56宗成交（環(huán)比-2%）。CCL指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)跌0.80%至163.86點(diǎn)。
投資啟示
內(nèi)地：我們預(yù)計(jì)在銷(xiāo)售動(dòng)力減慢下，后續(xù)政策會(huì)發(fā)力需求端，以進(jìn)一步支持剛性需求以及提振改善性需求購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力。國(guó)企開(kāi)發(fā)商在過(guò)去12個(gè)月因拿地更積極而擁有更多的可售資源，加上買(mǎi)家的偏好，我們預(yù)計(jì)它們更能抓住購(gòu)買(mǎi)力。因此，我們建議投資者關(guān)注銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好且融資成本較低的國(guó)企，包括越秀（123 HK/買(mǎi)入）和華潤(rùn)置地（1109 HK/買(mǎi)入）。另外，如房地產(chǎn)市場(chǎng)政策一如預(yù)期于3季度寬松，我們預(yù)期估值較低以及資產(chǎn)質(zhì)量較佳的民企，如合景泰富（1813 HK/買(mǎi)入）及雅居樂(lè)（3383 HK/買(mǎi)入）的后續(xù)重估空間較大。
香港：我們?nèi)匀徽J(rèn)為新鴻基地產(chǎn)（16 HK/買(mǎi)入）的表現(xiàn)將優(yōu)于大市，因?yàn)槠鋼碛谐渥愕亩ㄎ恢卸耸袌?chǎng)的可售貨源，以及針對(duì)中高端消費(fèi)者的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)，可受惠于零售復(fù)蘇和新一輪消費(fèi)券的發(fā)放。
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