>> 申萬(wàn)宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：政治局政策基調(diào)轉(zhuǎn)向，住建部明確支持方向，城改政策密集推出-230730
| 上傳日期： |
2023/7/31 |
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| 格式： |
pdf 共29頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/07/22-23/07/28）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交342萬(wàn)平米，環(huán)比+21%；其中，一二線(xiàn)環(huán)比+23%、三四線(xiàn)環(huán)比+8%；7月截至上周末累計(jì)一手房月成交同比-26%，較6月+6pct；其中，一二線(xiàn)同比-22%、三四線(xiàn)同比-47%，分別較6月+8.5pct和-7pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交97.5萬(wàn)平米，環(huán)比+4%；7月截至上周累計(jì)成交同比-17%，較6月-9pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤(pán)109萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)上周成交/推盤(pán)比為1.09倍，最近3個(gè)月（23年4-6月）分別為1.07倍、1.10倍和0.98倍。截至上周末，15城可售面積為9,569萬(wàn)平米，環(huán)比-0.1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為15.4個(gè)月，環(huán)比+0.5個(gè)月，我們認(rèn)為行業(yè)總體仍處于低庫(kù)存階段。
主要政策新聞：宏觀(guān)方面，政治局會(huì)議，指出適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)政策。住建部提出，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話(huà)會(huì)議在京召開(kāi)，國(guó)務(wù)院副總理何立峰指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在中國(guó)式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠(yuǎn)意義的工作部署。因城施策方面，廣州、東莞調(diào)整入戶(hù)政策；北京、吉林、合肥落實(shí)中央政治局會(huì)議內(nèi)容，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，積極推動(dòng)城中村改造；廣州進(jìn)一步優(yōu)化城中村用地審批流程；上海松江首次引入社會(huì)投資人進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)城中村改造項(xiàng)目；東莞發(fā)布樓市新政，144平以上房源取消積分選房。公積金政策方面，北京、天津、佛山、焦作、晉中提高公積金貸款額度。舊改方面，廣州舊改方案獲批；鄭州成立棚改項(xiàng)目基金。供地方面，南京未來(lái)3個(gè)月推出45宗地；長(zhǎng)沙掛牌8宗地；合肥成交8宗，取消供應(yīng)11宗地。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：萬(wàn)科A發(fā)行公司債券20億元/3.10%/3年+5年；濱江集團(tuán)發(fā)行2023年度第二期中期票據(jù)，該票據(jù)發(fā)行結(jié)果為6億元/3.85%/1+1年，濱江集團(tuán)向全體股東派發(fā)紅利2.50元/10股；越秀地產(chǎn)獲銀行12億港元定期貸款融資；融創(chuàng)中國(guó)以5.11億元獲得肇慶興融45%權(quán)益。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲9.78%，滬深300指數(shù)上漲4.47%，相對(duì)收益為5.31%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第2位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：金科股份、新黃浦、城建發(fā)展、中南建設(shè)、濱江集團(tuán)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為祥源文旅、學(xué)大教育、東望時(shí)代、大港股份、*ST同達(dá)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲5.82%，滬深300指數(shù)上漲4.47%，相對(duì)收益為1.35%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為7.6/6.7倍；物管23/24PE均值分別為15/12倍。
投資分析意見(jiàn)：我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)需求端短期銷(xiāo)售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過(guò)度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，疊加多項(xiàng)宏觀(guān)數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱、以及近期政治局會(huì)議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，證監(jiān)會(huì)和住建部也積極表態(tài)，此外城改政策也密集推出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化；并預(yù)計(jì)市場(chǎng)中核心城市的銷(xiāo)售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷(xiāo)售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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