>> 西部證券-政治局會(huì)議后的地產(chǎn)政策優(yōu)化路徑：自上而下還是自下而上？-230730
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2023/7/31 |
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來(lái)源： |
西部證券 |
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作者： |
邊泉水,宋進(jìn)朝 |
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據(jù)新華社7月27日?qǐng)?bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上說(shuō)，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。這也是7.24政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控政策方向的首次表態(tài)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于地產(chǎn)政策優(yōu)化路徑的熱議。
7月政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)政策的表述出現(xiàn)重大變化：1）在2019年以來(lái)歷次7月召開(kāi)的政治局會(huì)議中首次未提“房住不炒”，去年12月政治局會(huì)議同樣未提，但隨即召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年4月的政治局會(huì)議均再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”；2）認(rèn)為“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，這一表述為地產(chǎn)政策的進(jìn)一步優(yōu)化打開(kāi)了空間。
目前市場(chǎng)的一個(gè)分歧點(diǎn)在于本輪政策優(yōu)化是自上而下由中央層面推動(dòng)還是由各地方主導(dǎo)，兩者可能存在政策推進(jìn)力度和節(jié)奏上的差異，進(jìn)而可能帶來(lái)政策效果上的不同。我們認(rèn)為這一輪的特點(diǎn)是兩者兼有，但側(cè)重點(diǎn)不同，從政治局會(huì)議及近期釋放的政策信號(hào)看，像城中村改造等存在頂層設(shè)計(jì)的政策更偏向于保障性住房領(lǐng)域，目的在于增加供給，主要由中央層面來(lái)推動(dòng)，政治局會(huì)、國(guó)常會(huì)以及7月28日召開(kāi)的電視電話會(huì)均有體現(xiàn)。而涉及到市場(chǎng)化住房領(lǐng)域，“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”則主要通過(guò)“因城施策用好政策工具箱”來(lái)解決，旨在激活需求，在此框架下地方政府或擁有更多自主裁量權(quán)。例如，7月29日晚北京住建委即表態(tài)將“結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況”，“大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。
地產(chǎn)政策優(yōu)化的路徑選擇：降首付比例及貸款利率、稅費(fèi)減免和“認(rèn)房不認(rèn)貸”三大政策有望漸進(jìn)推動(dòng)。從住建部表態(tài)來(lái)看，降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”有可能成為未來(lái)政策優(yōu)化的三大方向。由于多數(shù)三四線及以下城市首付比例已降至20%（首套）或30%（二套）的監(jiān)管最低要求，首套房貸款利率突破下限后已降至3.6%-3.9%，加之“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)主要集中在一線、部分二線以及少數(shù)三線城市。因此本輪政策優(yōu)化重心預(yù)計(jì)將以一二線城市為主。具體來(lái)看：
1）降低首付比例和貸款利率。首付比例方面，目前一線及部分二線城市首付比例偏高，北京、上海、廣州、深圳、蘇州等城市首套房最低首付比例均達(dá)到或超過(guò)30%，京滬非普宅首付比例則上升至40%；北京、上海二套房首付比例分別達(dá)到60%和50%，非普宅更是高達(dá)80%和70%，而多數(shù)相近能級(jí)城市則集中在30%-40%之間。考慮到一線尤其是京滬樓市的特殊性以及更好支持改善性需求的政策方向，一線二套房首付比例或存在更大調(diào)降空間；二線城市首付比例或逐步向監(jiān)管最低要求收斂。此外，放寬一線普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也能變相起到降低首付壓力的作用，或?yàn)楹罄m(xù)政策優(yōu)化方向之一。
貸款利率方面，目前新發(fā)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的7月百城首套主流房貸利率平均為3.9%，二套平均為4.81%，兩者目前均處于歷史底部。我們認(rèn)為在目前國(guó)內(nèi)需求不足以及市場(chǎng)預(yù)期尚未企穩(wěn)的情況下，下半年仍存在降息空間，新發(fā)貸款利率有望繼續(xù)下行。關(guān)于存量貸款利率調(diào)降問(wèn)題，自主協(xié)商前提下，鑒于合同變更成本、銀行息差壓力以及技術(shù)操作難度等現(xiàn)實(shí)障礙，大規(guī)模調(diào)降阻力重重。由于目前個(gè)人住房貸款余額已接近40萬(wàn)億，若未來(lái)由央行統(tǒng)一出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，例如存量貸款利率打折，即便小幅下調(diào)對(duì)銀行收入和利潤(rùn)端的沖擊都會(huì)非常大，因此存量貸款利率短期大規(guī)模調(diào)降空間相對(duì)有限。
2）改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免。7月25日，國(guó)家稅務(wù)總局官網(wǎng)發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，其中涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)優(yōu)惠就達(dá)到19條，內(nèi)容包括與個(gè)人住房交易相關(guān)的增值稅、個(gè)稅以及契稅等多項(xiàng)減免政策，但均為以往稅費(fèi)優(yōu)惠政策的梳理，并無(wú)新發(fā)布政策。預(yù)計(jì)政治局會(huì)議以及住建部表態(tài)之后，有望出臺(tái)更多的稅費(fèi)減免政策支持改善性住房換購(gòu)需求。
3）個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。目前，僅有北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等十幾座城市仍在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策實(shí)際上已經(jīng)不合時(shí)宜，尤其是部分城市的“認(rèn)貸”政策，只要有過(guò)貸款記錄，即便貸款已還清或者名下無(wú)房產(chǎn)，也會(huì)被認(rèn)定為二套房，這會(huì)在較大程度上限制購(gòu)房者加杠桿空間、增加稅費(fèi)和利息負(fù)擔(dān)，抑制改善性需求的釋放。此類政策，我們認(rèn)為存在一定的調(diào)整空間，二線城市有可能率先落地。
除住建部提到的三大政策優(yōu)化方向之外，像限購(gòu)、限售以及限價(jià)等各類限制性政策同樣也存在調(diào)整的可能性，并且今年以來(lái)像南京、杭州、青島等二線局部區(qū)域已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)、限售等政策。在政策推進(jìn)節(jié)奏上，我們判斷還是漸進(jìn)式優(yōu)化為主，強(qiáng)刺激概率不高。政策松綁或優(yōu)先從二線城市展開(kāi)，一線城市短期更有可能面向特定人群、特定區(qū)域提供各類購(gòu)房支持政策，“一
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