>> 西部證券-宏觀經(jīng)濟周報：地產(chǎn)政策如何漸進式放松？-230723
| 上傳日期： |
2023/7/23 |
大小： |
1361KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
西部證券 |
| 評級： |
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作者： |
邊泉水,劉鎏,宋進朝 |
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此報告為加密報告 |
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周度觀點：
7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間。近期市場關(guān)于房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向和力度的討論較多，對出臺強刺激政策的預(yù)期有所降溫，我們認(rèn)為央行的表態(tài)進一步印證了我們此前關(guān)于地產(chǎn)政策漸進式優(yōu)化的基本判斷。
上半年地產(chǎn)政策重點圍繞三個方向發(fā)力：鼓勵居民加杠桿，盤活存量資產(chǎn)，縮減交易周期，但未能遏制地產(chǎn)下行態(tài)勢。1）建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，多座城市突破貸款利率下限，百城主流首套房貸利率已降至4%，6月份5年期LPR再度調(diào)降10bp；2）啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作等政策旨在盤活存量房產(chǎn)，增加市場供給和流動性；3）“帶押過戶”試點的推廣有助于縮短有抵押房產(chǎn)交易周期，加速二手房流轉(zhuǎn)交易，實際落地情況不及預(yù)期。
房地產(chǎn)市場“先揚后抑”特征愈發(fā)明顯。隨著積壓需求釋放完畢，二季度地產(chǎn)修復(fù)整體乏力，5月商品住宅單月銷售面積同比增速即由4月的8.1%降至-10.1%，從高頻數(shù)據(jù)看，6月全國商品住宅銷售同比降幅或?qū)⑦M一步擴大，7月銷售數(shù)據(jù)有進一步下行趨勢。
6.16國常會后新一輪地產(chǎn)支持政策醞釀出臺。6月16日召開的國常會圍繞加大宏觀政策調(diào)控力度、著力擴大有效需求、做強做優(yōu)實體經(jīng)濟、防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險等四個方面，研究提出一批政策措施。其中，著力擴大有效需求和防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，或涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著房企償債高峰臨近，為緩解房企融資端壓力，央行和金融監(jiān)管總局7月10日宣布延長“金融十六條”部分政策的適用期限，在融資端托舉房地產(chǎn)市場。
下半年地產(chǎn)政策方向研判：預(yù)計將以穩(wěn)定需求端政策為主，兼顧防風(fēng)險，漸進式放松概率較大。一方面，全國層面仍有可能降息，引導(dǎo)5年期LPR繼續(xù)下行，但自主協(xié)商前提下我們認(rèn)為存量貸款大規(guī)模置換或者調(diào)降利率的概率不高，主要障礙是合同變更成本、銀行息差壓力以及技術(shù)層面操作難度。另一方面，預(yù)計“因城施策”將更加靈活，一線城市有望逐步試點“一區(qū)一策”，對于市場壓力較大的區(qū)域有望面向多子女家庭或職住平衡家庭出臺購房支持政策，二線城市非核心區(qū)域預(yù)計將逐步放開各類限制性政策。防風(fēng)險方面，保交樓目前已取得一定進展，難點在于無足夠剩余貨值項目如何處置，目前尚無法通過市場化方式有效化解。
上周國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)：
國內(nèi)：1）2季度GDP環(huán)比增速回落。2季度GDP同比增長6.3%，低于市場預(yù)期的6.8%。GDP環(huán)比增速從1季度2.2%降至2季度0.8%。2季度名義GDP同比增長4.8%，較1季度同比增速5%放緩。2季度GDP平減指數(shù)同比下跌1.4%，創(chuàng)金融危機以來最大跌幅。2）6月經(jīng)濟受外需和房地產(chǎn)拖累。6月工業(yè)增加值同比增長4.4%，環(huán)比增長0.68%，均較5月加快。零售隨著基數(shù)恢復(fù)正常6月同比增速回落至3.1%。固定資產(chǎn)投資6月同比增長3.1%，較5月增速回升；其中，基建投資同比增速加快至11.7%，但房地產(chǎn)開發(fā)投資同比仍下跌10.3%。3）財政延續(xù)偏緊態(tài)勢。6月一般公共預(yù)算和政府性基金赤字同比減少7232億元，12個月滾動赤字率繼續(xù)回落。4）長端利率下行。上周10年期國債收益率下降4bp至2.61%，30年國債收益率跌破3%，下降至2.98%。5）人民幣匯率小幅貶值。上周人民幣匯率貶值0.4%至7.19元/美元。
高頻數(shù)據(jù)：1）生產(chǎn)：多數(shù)指標(biāo)回升，整體呈上行態(tài)勢。本周，多數(shù)生產(chǎn)指標(biāo)呈上行態(tài)勢，石油瀝青裝置、純堿、PVC、PTA和汽車半鋼胎開工率較上周分別上漲0.9、0.6、1.5、2.0、0.9和0.4個百分點，高爐開工率和焦?fàn)t生產(chǎn)率較上周分別下降0.9和1.1個百分點。整體看，7月中旬生產(chǎn)端保持上行態(tài)勢。2）需求：二手房銷售同比有所好轉(zhuǎn)，汽車銷售同比回升，電影票房高增態(tài)勢延續(xù)。7月17日至21日，新房和二手房成交面積日均值同比分別為-31.4%和-5.3%，二手房增速有所回升。7月16日當(dāng)周，乘用車零售量日均值錄得5.1萬輛，同比增速7%，前值-7%。上周電影票房同比實現(xiàn)231.4%的高增速，截止7月22日，2023年暑期檔總票房(含預(yù)售)突破100億。3）價格：豬肉水果價格下跌，鋼價、蔬菜和布油美油現(xiàn)貨價格均上升。本周，豬肉平均批發(fā)價下降至18.78元/公斤，水果價格亦降至7.48元/公斤，而蔬菜價格回升至4.88元/公斤。Myspic綜合鋼價指數(shù)環(huán)比上行0.4%。此外，布油和美油現(xiàn)貨價周五分別收于80.5元/桶和77.1元/桶，環(huán)比分別上漲0.7%和2.2%。4）出行：航班執(zhí)行率和地鐵客運量環(huán)比小幅下行。7月17日至21日，航班執(zhí)行率日均值較上周下跌3.7個百分點，10大城市地鐵客運量日均值較上周回落2.4個百分點。
海外：1）美國6月零售銷售略低于預(yù)期。美國6月零售銷售同比1.5%，略低于前值的2.0%；環(huán)比為0.2%，低于預(yù)期和前值的0.5%。核心零售銷售環(huán)比為0.2%，低于預(yù)期和前值的0.3%。2）美國工業(yè)產(chǎn)出放緩。6月美國工業(yè)產(chǎn)出環(huán)比為-0.5%，持平于前值，但是低于預(yù)期的0.0%；產(chǎn)能利用率為78.9%，低于預(yù)期的79.5%和前值的79.4%。制造業(yè)產(chǎn)出環(huán)比為0.3%，較前值的-0.2%進一步回落；制造業(yè)產(chǎn)能利用率為78%，
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