>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：推動城市更新或利好物企未來增收-230730
| 上傳日期： |
2023/7/31 |
大小： |
944KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：推動城市更新或利好物企未來增收
城中村改造、老舊小區(qū)改造均為住建部在推動城市更新過程中采取的重要措施。旨在改善居民的生活環(huán)境，提升城市整體品質(zhì)。
城中村改造是對城市中存在的城中村進(jìn)行整治和改造。城中村是指城市中存在的違章建筑、無證房屋等建設(shè)，通常集中在城市的邊緣地帶或空閑土地上。這些城中村存在著安全隱患、環(huán)境臟亂差等問題，對居民的生活質(zhì)量和城市形象造成了不良影響。
老舊小區(qū)改造是指對年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施老化、居住條件差的小區(qū)進(jìn)行綜合整治和改善。這種改造的目的是提升小區(qū)的整體品質(zhì)，改善居住環(huán)境，讓居民享受更好的生活。在這個過程中，通常會進(jìn)行建筑加固、設(shè)施更新、綠化美化等方面的工作，以確保小區(qū)的安全性和舒適度。此外，住建部還鼓勵居民進(jìn)行舊房裝修和局部升級改造，以滿足個性化需求和提升居住體驗(yàn)。
根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，23年全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個、涉及居民865萬戶。23年1-6月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達(dá)4.26萬個（22年同期為3.89萬個），開工率達(dá)80.4%（22年同期為75.99%），惠及居民742萬戶。我們參考萬物云“蝶城”的數(shù)據(jù)，根據(jù)物股通，一個成熟的“蝶城”能夠創(chuàng)造超1億營收，服務(wù)對應(yīng)約1萬戶住戶，若每4.26萬個老舊小區(qū)涉及742萬戶住戶，則每1萬個老舊小區(qū)對應(yīng)約174萬戶住戶，對應(yīng)約能為物企帶來174億營收，我們預(yù)計20-23年新開工的老舊小區(qū)在完工后累計能為物企帶來約3504億營收。
我們認(rèn)為加大城中村及老舊小區(qū)改造政策支持力度有利于改善居民生活，亦有利于未來物企增收。在城市更新、城中村改造及老舊小區(qū)改造的穩(wěn)步推進(jìn)中，物企既能作為服務(wù)主體參與其中，改造成熟后亦有利于擴(kuò)大物業(yè)行業(yè)存量市場，提供基礎(chǔ)物業(yè)項目管理之外的多元化服務(wù)，在居民對美好生活向往更加強(qiáng)烈的背景下，物企可開展便民服務(wù)、社區(qū)增值、資產(chǎn)管理等一系列非物服務(wù)，促進(jìn)物企優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)增收創(chuàng)利。
數(shù)據(jù)追蹤（7月24日-7月28日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年7月28日，持有1039.3萬股，較上周上漲24.09%，持股市值1.66億元。
港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年7月24日至7月28日，增幅最大的是碧桂園服務(wù)，本周增幅6.46%。降幅最大的是合景悠活，降6.62%。持股比例最高為保利物業(yè)，為67.29%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.9億股。
投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊具備較高配置性價比，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨(dú)立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險。
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