>> 國(guó)盛證券-宏觀點(diǎn)評(píng)：下調(diào)存量房貸利率，影響幾何？-230802
| 上傳日期： |
2023/8/2 |
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| 格式： |
pdf 共3頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
熊園,穆仁文 |
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事件：8月1日中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議，會(huì)議指出要“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。
核心結(jié)論：下調(diào)存量房貸利率旨在穩(wěn)信心、降成本、穩(wěn)地產(chǎn)、促消費(fèi)，也有居民資產(chǎn)端收益率下滑等客觀因素。鑒于當(dāng)前銀行凈息差已偏低，如果大規(guī)模下調(diào)存量房貸利率，降準(zhǔn)降息的可能性將提升、尤其是進(jìn)一步調(diào)降存款利率。短期看，存量房貸利率調(diào)降，疊加核心一二線很可能的降首付比例、放松認(rèn)房認(rèn)貸、放松限購(gòu)限售等措施，地產(chǎn)短期也有望企穩(wěn)。往后看，繼續(xù)提示：7.24政治局會(huì)議釋放了偏積極、偏刺激的信號(hào)，一批組合拳有望陸續(xù)出臺(tái)，短期緊盯松地產(chǎn)、“一攬子化債方案”、“活躍資本市場(chǎng)”的細(xì)化部署。
1、背景看，本次提及調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，是7.14央行發(fā)布會(huì)、7.24政治局會(huì)議對(duì)地產(chǎn)定調(diào)偏積極的延續(xù)，旨在穩(wěn)信心、降成本、穩(wěn)地產(chǎn)、促消費(fèi)。本次8.1央行提及“調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，基本延續(xù)了7.14央行發(fā)布會(huì)的相關(guān)表述，7.24政治局會(huì)議也指出“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以及“通過(guò)增加居民收入擴(kuò)大消費(fèi)”。住房貸款是居民債務(wù)最主要的構(gòu)成部分，降存量房貸利率有助于穩(wěn)定居民信心、降低負(fù)債端成本，進(jìn)而穩(wěn)定地產(chǎn)、刺激消費(fèi)。
2、客觀看，本輪存量房貸利率降幅明顯低于新增房貸，疊加理財(cái)?shù)染用褓Y產(chǎn)端收益率下滑，居民“借新還舊、借短還長(zhǎng)”等提前還貸意愿明顯增加，下調(diào)存量房貸的必要性增加。
>LPR加點(diǎn)的機(jī)制下，本輪存量房貸利率下降幅度明顯低于新增房貸。2019年以來(lái)，我國(guó)房貸利率采取“LPR+加點(diǎn)”的機(jī)制，新發(fā)貸款根據(jù)最新LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)得到貸款利率，存量貸款利率每年可以根據(jù)LPR變化情況進(jìn)行重定價(jià)。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，2023年一季度新發(fā)個(gè)人住房貸款利率為4.14%、較2021年底的高點(diǎn)大幅回落149BP，但同期LPR僅調(diào)降35BP，對(duì)應(yīng)存量房貸下調(diào)幅度也僅35BP、明顯低于新增房貸利率降幅。
>居民資產(chǎn)端收益率下滑，居民“借新還舊、借短還長(zhǎng)”等提前還貸意愿明顯增加。由于經(jīng)濟(jì)走弱，居民資產(chǎn)端收益率也明顯回落，如6個(gè)月理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年化收益率降至1.8%、為歷史最低水平。伴隨居民資產(chǎn)端收益率回落，居民提前還貸意愿明顯增加：一方面今年上半年RMBS條件早償率指數(shù)明顯抬升、反應(yīng)提前還貸增加；另一方面上半年居民經(jīng)營(yíng)貸占比明顯抬升，可能也與居民借經(jīng)營(yíng)貸償還房貸有關(guān)，期間銀保監(jiān)會(huì)也表示要“加大對(duì)違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途貸款、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管”。
3、影響看，存量房貸利率下調(diào)將進(jìn)一步壓縮銀行凈息差，后續(xù)可能需降準(zhǔn)降息、尤其同步下調(diào)存款利率，再疊加降首付比例、放松認(rèn)房認(rèn)貸等措施，地產(chǎn)短期企穩(wěn)的概率提升。
>對(duì)銀行而言，存量房貸利率下調(diào)會(huì)進(jìn)一步壓縮凈息差，可能需要同步調(diào)降存款利率。截至2023年6月，我國(guó)存量房貸規(guī)模為38.6萬(wàn)億，其中：利率明顯偏高的主要集中在2018年Q1至2022年Q1，期間當(dāng)季新增房貸利率高于同期5年期LPR/基準(zhǔn)利率幅度在50BP以上、多數(shù)在70BP以上，總計(jì)約9.6萬(wàn)億。如果將這部分存量房貸利率全部調(diào)降至當(dāng)前利率水平（加點(diǎn)為低于5年期LPR16BP），粗略估算帶來(lái)的年利潤(rùn)降幅在1200億左右（未考慮償還等因素，可能存在一定高估）；再進(jìn)一步考慮到當(dāng)前銀行凈息差已處于歷史較低水平，如果大面積調(diào)降，可能需調(diào)降存款利率、降準(zhǔn)等措施，以同步降低銀行負(fù)債端成本。
>對(duì)地產(chǎn)而言，存量房貸利率下降，再疊加核心一二線城市可能的降首付比例、放松認(rèn)房認(rèn)貸等措施，地產(chǎn)短期企穩(wěn)的概率提升。目前看，存量房貸利率下降是穩(wěn)地產(chǎn)組合拳的一部分，進(jìn)一步釋放了政策穩(wěn)地產(chǎn)的信號(hào)，能一定程度提振信心。7.27住建部也表示將“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款認(rèn)房不用認(rèn)貸等政策措施”，地產(chǎn)短期企穩(wěn)的概率增加。
4、往后看，繼續(xù)提示：下半年政策總基調(diào)偏積極、偏刺激，一批政策組合拳將加快出臺(tái)。7.24政治局會(huì)議“直面困難、提振信心、對(duì)癥下藥”，釋放了偏積極、偏刺激的政策信號(hào)。存量房貸利率下調(diào)是重要配套政策，有助于穩(wěn)信心、降成本、穩(wěn)地產(chǎn)、促消費(fèi)，但仍難從根本上解決需求不足、信心不足的問(wèn)題。往后看，一批政策組合拳將加快出臺(tái)，短期緊盯松地產(chǎn)、“一攬子化債方案”、“活躍資本市場(chǎng)”的細(xì)化部署，尤其是核心一二線城市可能很快松地產(chǎn)，包括下調(diào)首付比，放松限購(gòu)限售、認(rèn)房認(rèn)貸等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：測(cè)算誤差、政策力度、外部環(huán)境等超預(yù)期變化
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