>> 華泰證券-固收動(dòng)態(tài)點(diǎn)評(píng)：存量房貸利率調(diào)整的路徑與影響推演-230803
| 上傳日期： |
2023/8/3 |
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| 格式： |
pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
華泰證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
張繼強(qiáng),吳宇航 |
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存量與新增房貸利差較高，貸款早償情況明顯增多
8月1日，央行、外管局召開年中工作會(huì)議，在部署下半年工作時(shí)明確提到，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。7月金融數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)央行曾透露過(guò)相關(guān)信號(hào)，但當(dāng)時(shí)提法是“置換存量貸款”，本次則直接表示降低存量貸款利率，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。存量房貸利率下調(diào)原因在于：首先，當(dāng)前存量房貸和新增房貸之間存在較大利差。其次，存量房貸利率偏高導(dǎo)致住房貸款早償情況明顯增多。最后，高利息負(fù)擔(dān)+提前還貸一方面壓抑居民消費(fèi)能力，另一方面制約信貸增長(zhǎng)，存量房貸利率下調(diào)是“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”和釋放“終端需求”的應(yīng)有之義。
存量房貸利率調(diào)整曾有過(guò)先例，本次調(diào)整難以一步到位
2008年-2009年曾有一輪調(diào)整，2008年10月，央行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限降為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，同時(shí)適用于存量和新增房貸。各大國(guó)有行紛紛在2009年年初制訂存量房貸調(diào)整方案。09年轉(zhuǎn)按揭浪潮之后，銀行就未再提供過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。本次會(huì)議央行未再提及“置換”二字，意味著轉(zhuǎn)按揭工具大概率不會(huì)重啟。“依法有序”說(shuō)明推進(jìn)節(jié)奏可能也不會(huì)太快?？紤]到當(dāng)前貸款利率市場(chǎng)化程度已經(jīng)很高，本輪調(diào)整更可能是采取窗口指導(dǎo)而非硬性約束的形式，也不排除通過(guò)MPA考核或自律考核等形式加以引導(dǎo)。銀行層面，利率調(diào)整過(guò)程可能更加靈活，如房貸利率與客戶還款能力、征信情況等掛鉤，以及調(diào)整利率后限制提前償還等等?？傊?，存量貸款很難“一步到位”降至新增貸款水平，執(zhí)行力度還存在很大不確定性。
預(yù)計(jì)銀行息差收窄，負(fù)債端成本或需進(jìn)一步下調(diào)
存量貸款利率下調(diào)的影響在于：第一，直接降低居民利息負(fù)擔(dān)。截至6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額約為38.6萬(wàn)億，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)60BP，按照等額本息方式，假設(shè)貸款期限為20年，100萬(wàn)貸款每年可以節(jié)約3941元利息。第二，另一個(gè)直接影響是銀行息差收窄。我們以上市銀行為樣本，以2022年底數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，剔除數(shù)據(jù)不全樣本，假設(shè)30%/60%/90%的存量按揭貸款下調(diào)利率60bp，測(cè)算得到按揭存量利息分別減少639/1278/1916億元，對(duì)應(yīng)銀行息差分別收窄2.79/5.58/8.37bp。國(guó)有行息差收窄程度也最大，城農(nóng)商行影響相對(duì)較小。第三，貸款早償預(yù)計(jì)會(huì)明顯緩解，一定程度可以對(duì)沖息差的負(fù)面影響，并提振消費(fèi)。第四，最關(guān)鍵的是，息差收窄之后可能需要進(jìn)一步下調(diào)銀行負(fù)債端成本，降息概率增加。
降息預(yù)期利好利率下行，關(guān)注LPR是否下調(diào)與地產(chǎn)需求
對(duì)債市而言，兩方面影響：一是降息預(yù)期再起，利好利率下行，二是居民部門信貸可能進(jìn)入溫和擴(kuò)展，寬信用預(yù)期升溫。短期顯然前者更占主導(dǎo)，但幅度預(yù)計(jì)不會(huì)太大，后者需要時(shí)間恢復(fù)并視政策實(shí)際力度而定。股市方面，銀行股可能繼續(xù)承壓。此外，存量貸款利率下調(diào)后，幾個(gè)問(wèn)題還值得進(jìn)一步探討：一是LPR是否下調(diào)，或者說(shuō)LPR是否還有下調(diào)必要？如果下調(diào)，無(wú)疑是進(jìn)一步在侵蝕銀行息差，如果不下調(diào)，則相當(dāng)于實(shí)際貸款利率在和LPR進(jìn)一步“脫錨”。二是后續(xù)如果地產(chǎn)需求好轉(zhuǎn)，存量房貸利率是否會(huì)上調(diào)？考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，談?wù)撨@一問(wèn)題為時(shí)尚早。但其本質(zhì)問(wèn)題是利率市場(chǎng)化過(guò)程中，如何處理存量和增量的問(wèn)題，如果說(shuō)存量貸款“只能降，不能升”，那在利率上行周期可能會(huì)帶來(lái)新的定價(jià)扭曲。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)鏈持續(xù)恢復(fù)，監(jiān)管政策超預(yù)期。
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