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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/07/29-23/08/04）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交296萬平米，環(huán)比-16%；其中，一二線環(huán)比-14%、三四線環(huán)比-27%；8月截至上周末累計(jì)一手房月成交同比-38%，較7月-13pct；其中，一二線同比-36%、三四線同比-55%，分別較7月-14pct和-11pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交93萬平米，環(huán)比-5%；8月截至上周累計(jì)成交同比-17%，較7月-10pct。庫存方面，上周15城推盤100萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比為1.18倍，最近3個(gè)月（23年5-7月）分別為1.10倍、0.98倍和1.10倍。截至上周末，15城可售面積為9,550萬平米，環(huán)比-0.2%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為15.2個(gè)月，環(huán)比-0.2個(gè)月，我們認(rèn)為行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
　　主要政策新聞：宏觀方面，國務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國常會(huì)，提出要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式；國家發(fā)改委發(fā)布恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)20條措施，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造；發(fā)改委副主任李春臨在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，推動(dòng)居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長基本同步，通過消費(fèi)能力提升提高居民消費(fèi)意愿；發(fā)改委副秘書長、綜合司司長袁達(dá)表示，將持續(xù)謀劃研究一批針對性更強(qiáng)、力度更大的儲(chǔ)備政策，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴(kuò)大有效投資等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備；央行提出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行；央行召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會(huì)，要求精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；國開行表示，積極服務(wù)推動(dòng)超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；公安部提出全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策。因城施策方面，北京、上海、廣州、深圳認(rèn)真領(lǐng)會(huì)中央政治局會(huì)議精神，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房產(chǎn)政策，積極推動(dòng)城中村改造；南京市對集體土地房屋征收實(shí)施貨幣化安置，推行房票安置；鄭州市房管局等八部門聯(lián)合發(fā)布穩(wěn)樓市15條措施，提出未開工建設(shè)的安置房以貨幣化安置為主，鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，暫停住房限售政策；浙江省蘭溪市發(fā)布政策鼓勵(lì)貨幣化安置。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年7月，50家房企單月銷售金額2,764億元，同比-39%、較前值-2pct。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：7月銷售額及同比：萬科A 220.5億元（YOY-34.6%），中國海外發(fā)展119.5億元（YOY-31.6%），中國海外宏洋23.3億元（YOY-10.3%），碧桂園120.7億元（ YOY-59.9% ），綠城中國自投102億元（YOY-55.7% ），越秀地產(chǎn)84.7億元（YOY+42.4%），美的置業(yè)40.7億元（YOY-45.6%），中南建設(shè)25.1億元（YOY48.9%）。碧桂園2023年上半年預(yù)計(jì)錄得凈虧損。新大正2023年上半年業(yè)績0.86億元，同比-7.4%。濱江集團(tuán)發(fā)行7億元/2年期/4.20%公司債券。ESR斥1.22億美元額外認(rèn)購東南亞新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)平臺(tái)BW的9,903萬股股份，占總股本的5.77%，認(rèn)購后共持股15.57%。中南建設(shè)股東減持20.82萬股，占總股本的0.0054%。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.2%，滬深300指數(shù)上漲0.7%，相對收益為2.5%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第5位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：云南城投、京投發(fā)展、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、珠江股份、財(cái)信發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為冠城大通、萬澤股份、中國國貿(mào)、*ST新聯(lián)、空港股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌3.06%，滬深300指數(shù)上漲0.7%，相對收益為-3.75%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為7.7/6.8倍；物管23/24PE均值分別為15/12倍。
　　投資分析意見：近期政治局會(huì)議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，央行、證監(jiān)會(huì)、住建部等也接連確認(rèn)支持方向，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策將加速放松，其中尤其關(guān)注一二線城市政策放松以及城中村改造政策的加速落地，預(yù)計(jì)核心城市的銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團(tuán)；廣州：越秀地產(chǎn)、珠江股份；北京：城建發(fā)展、首開股份、京投發(fā)展；上海：城投控股、浦東金橋、中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。