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臨港產(chǎn)園REIT持有位于臨港新片區(qū)的兩項標(biāo)準(zhǔn)廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在園區(qū)類REITs中具備稀缺性。2022年10月上市以來，基金經(jīng)營情況良好，2023年上半年各項指標(biāo)完成進(jìn)度超過一半，符合預(yù)期?；鸬讓淤Y產(chǎn)運(yùn)營管理能力卓越，臨港新片區(qū)聚集效應(yīng)顯著，和底層資產(chǎn)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)分布契合，區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，交通等配套設(shè)施優(yōu)越，當(dāng)前正處于高速發(fā)展的階段。展望未來，底層資產(chǎn)有望持續(xù)受益于臨港新片區(qū)快速發(fā)展以及各個產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)一步成長所帶來的旺盛的租賃需求，租金穩(wěn)步上漲的同時出租率保持高位，是市場上稀缺的具有一定成長性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)的，在REITs市場觸底回升的背景下，更具配置價值。我們給予基金5.7元/份的目標(biāo)價，首次覆蓋，給予“增持”評級。
　　▍園區(qū)運(yùn)營服務(wù)能力、產(chǎn)業(yè)集聚程度和地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力是決定園區(qū)價值的關(guān)鍵要素。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁入新階段，園區(qū)開發(fā)企業(yè)開始向園區(qū)運(yùn)營商和產(chǎn)業(yè)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理，更需要通過專業(yè)的運(yùn)營服務(wù)能力，幫助園區(qū)內(nèi)企業(yè)快速成長。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)是衡量園區(qū)發(fā)展是否進(jìn)入成熟階段的關(guān)鍵指標(biāo)，也是園區(qū)培育過程中的重要目標(biāo)。當(dāng)產(chǎn)業(yè)鏈資源、金融資源、人力資源等各類生產(chǎn)要素匯聚在特定空間并開始流動，可以降低企業(yè)獲取各類資源的成本，同時形成“整體大于局部之和”的協(xié)同效應(yīng)。當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也依賴地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力、交通資源、生活配套設(shè)施等區(qū)域性資源。
　　▍C-REITs市場經(jīng)歷回調(diào)，當(dāng)前布局恰逢其時。2023年上半年，部分REITs的底層資產(chǎn)運(yùn)營受到宏觀經(jīng)濟(jì)的滯后性影響，經(jīng)營出現(xiàn)波動。而C-REITs市場的機(jī)構(gòu)參與者尚不豐富，部分投資人將REITs當(dāng)成債券類剛兌產(chǎn)品，同時缺乏對底層資產(chǎn)的深入研究，導(dǎo)致投資人對底層資產(chǎn)的波動容忍度過低。C-REITs市場流動性偏低，市值規(guī)模偏小，部分投資人的退出最終導(dǎo)致市場整體下降至歷史低點，部分REITs產(chǎn)品一度跌破發(fā)行價。2023年下半年，隨著LPR的下降和部分公募基金FOF產(chǎn)品入場，REITs市場正處于觸底回升的階段，當(dāng)前布局恰逢其時。
　　▍優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，穩(wěn)定運(yùn)營。2022年10月上市以來，臨港產(chǎn)園REIT經(jīng)營穩(wěn)定，各項指標(biāo)均符合預(yù)期。2022年，基金實現(xiàn)營業(yè)收入2129萬元，可分配金額1345萬元，分別完成全年計劃的172%和147%，均為同期產(chǎn)權(quán)類REITs的最高值。2023年上半年，基金營業(yè)收入和可分配金額完成進(jìn)度均超過50%，符合預(yù)期?；鸬讓映钟形挥谂R港新片區(qū)的兩個標(biāo)準(zhǔn)廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，出租率穩(wěn)定，租金漲幅較高，2023年上半年平均租金較2022年增長1.7%，平均出租率98.25%，較2022年基本持平。底層資產(chǎn)到期結(jié)構(gòu)健康，近半數(shù)租約將于2027年到期，在2024年之前到期的租賃合同占比僅為18%。資產(chǎn)租戶主要來自于精密機(jī)械、高新材料、汽車裝備行業(yè)，租戶結(jié)構(gòu)分散，現(xiàn)金流高度安全。
　　▍臨港集團(tuán)深入產(chǎn)業(yè)的服務(wù)能力。底層資產(chǎn)的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)臨港奉賢，是臨港集團(tuán)控股的企業(yè)。臨港集團(tuán)是上海市國資委下屬的園區(qū)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過近40年的發(fā)展，形成一套可以滲透進(jìn)園區(qū)企業(yè)日常經(jīng)營的運(yùn)營服務(wù)體系，幫助園區(qū)企業(yè)快速發(fā)展。臨港集團(tuán)背靠強(qiáng)大的政府資源，通過“區(qū)區(qū)合作，品牌聯(lián)動”的模式，形成了遍布上海市各區(qū)、不同成熟梯度、不同物業(yè)形態(tài)的園區(qū)產(chǎn)品，覆蓋從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)的多個領(lǐng)域，可以滿足不同產(chǎn)業(yè)、不同發(fā)展階段企業(yè)的各類需求，最終提高集團(tuán)下屬園區(qū)整體的租戶粘性。
　　▍產(chǎn)業(yè)資源豐富，地區(qū)配套完善?；鸬讓淤Y產(chǎn)所處的臨港新片區(qū)是全國最好的產(chǎn)業(yè)區(qū)域之一。新片區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯，在特斯拉超級工廠、特斯拉儲能超級工廠（待建）等龍頭企業(yè)的帶動下，已經(jīng)形成了以智能新能源汽車、高端裝備制造、集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能、民用航空為主的現(xiàn)代制造業(yè)布局。新片區(qū)經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，交通配套“通江達(dá)?！保幱诮?jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段。未來，預(yù)計基金底層資產(chǎn)將持續(xù)受益于地區(qū)高速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)持續(xù)壯大所帶來旺盛的租賃需求，為基金提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。
　　▍風(fēng)險因素：宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期，區(qū)域租賃需求不足的風(fēng)險；REITs產(chǎn)品雖然具有穩(wěn)定分配的屬性，但是不具備剛兌義務(wù)的風(fēng)險；底層資產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)波動，導(dǎo)致基金可分配金額不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險；園區(qū)內(nèi)租賃企業(yè)所在行業(yè)出現(xiàn)波動，導(dǎo)致園區(qū)出租收到影響的風(fēng)險；REITs市場整體波動的風(fēng)險。
　　▍盈利預(yù)測、估值與評級：基金底層資產(chǎn)的運(yùn)營管理能力卓越，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，交通等配套設(shè)施優(yōu)越?？紤]基金當(dāng)前租賃合同約定的租金漲幅和單層廠房旺盛的租賃需求，我們預(yù)計資產(chǎn)租金穩(wěn)步上漲的同時，出租率將保持穩(wěn)定，預(yù)計基金2023-2025E的可分配金額將達(dá)到3637/3724/4045萬元。我們通過DDM估值法對基金進(jìn)行絕對估值，參考東久產(chǎn)園REIT、普洛斯REIT、京東倉儲REIT和華潤有巢REIT的P/經(jīng)調(diào)整NAV水平對基金進(jìn)行相對估值，認(rèn)為基金的合理價格應(yīng)該位于5.30-6.09元/份之間。我們給予基金5.7元/份的目標(biāo)價，基金當(dāng)前收盤價5.26元，首次覆蓋，給予“增持”評級。