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8月3日，鄭州發(fā)布15條措施優(yōu)化房地產(chǎn)政策，明確暫停限售、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、試點(diǎn)現(xiàn)房銷售等措施，是7.24政治局會(huì)議以來首批放松地產(chǎn)政策的省會(huì)城市。鄭州地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重偏高且依賴土地財(cái)政的情況在二線城市中并非個(gè)例，自2022年以來鄭州在地產(chǎn)政策調(diào)控方面始終走在全國(guó)的前列。目前，鄭州地產(chǎn)優(yōu)化政策實(shí)施已有兩周時(shí)間，為我們觀察本輪政策效果提供了重要窗口。
　　房地產(chǎn)行業(yè)曾是鄭州發(fā)展的重要支撐。人口流入、新區(qū)建設(shè)和城中村改造共同推動(dòng)了鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，這使得鄭州對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度有所加深。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)在鄭州GDP占比超過20%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，鄭州土地財(cái)政依賴度峰值時(shí)期曾超過50%。
　　當(dāng)前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大的調(diào)整壓力。1）商品房銷量明顯下滑，受新冠疫情和棚改貨幣化安置政策退坡的影響，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯收縮。2021年和2022年鄭州商品房銷售面積增速分別為-21.2%和16.7%。2）房?jī)r(jià)持續(xù)下行，鄭州“保交樓”出險(xiǎn)項(xiàng)目數(shù)量較多，購(gòu)房者預(yù)期修復(fù)仍需時(shí)間，目前房?jī)r(jià)尚未止跌。2022年6月至今，鄭州市商品住宅銷售均價(jià)累計(jì)跌幅超過25%。3）土地收入大幅收縮，2022年鄭州成交土地出讓金僅有524.8億元，同比回落48.6%。
　　“穩(wěn)樓市15條”更加側(cè)重于需求端紓困，整體圍繞滿足居民剛性和改善需求而展開。1）放松限售，這是繼2022年“鄭州18條”放松限購(gòu)之后，鄭州在放開限購(gòu)限售方面的進(jìn)一步舉措。2）加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，“穩(wěn)樓市15條”明確給予購(gòu)房者契稅補(bǔ)貼，多子女家庭還可獲得2-3萬元的貨幣補(bǔ)貼。3）鼓勵(lì)下調(diào)存量住房貸款利率，“穩(wěn)樓市15條”強(qiáng)調(diào)要落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸，鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。4）降低交易稅費(fèi)，對(duì)于出售自有住房后1年內(nèi)重新購(gòu)買住房的，對(duì)出售時(shí)繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠，同時(shí)暫免征收“滿五唯一”住房的個(gè)人所得稅。
　　鄭州樓市新政的提振效果偏弱?！胺€(wěn)樓市15條”政策出臺(tái)當(dāng)周，鄭州二手房出售掛牌量指數(shù)環(huán)比增加16.4%，掛牌價(jià)指數(shù)小幅回落0.2%，二手住宅成交套數(shù)較前周增加超過6成。8月13日當(dāng)周，鄭州二手房成交量并未延續(xù)上周漲勢(shì)，環(huán)比僅增1.0%，掛牌價(jià)繼續(xù)下跌0.2%。整體看，新政出臺(tái)后，鄭州二手房市場(chǎng)居民出售意愿較為強(qiáng)烈，成交有所放量，但價(jià)格并未顯著回升。此外，新政出臺(tái)后鄭州新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)平淡，考慮到政策的落實(shí)和傳導(dǎo)可能存在時(shí)滯，政策效果有待繼續(xù)觀察。
　　本輪地產(chǎn)政策可能向改善型需求和特定人群傾斜。受多重因素影響，目前部分家庭仍處于資產(chǎn)負(fù)債表受損狀態(tài)，即使有購(gòu)房剛需也可能缺乏資金來源。相比之下，改善需求可通過“以舊換新”、“以小換大”等方式籌措資金，更具有韌性。此外，鄭州的婚育情況實(shí)際上是全國(guó)的縮影，在剛需增長(zhǎng)乏力的情況下，通過政策提振改善型需求能起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策傳導(dǎo)存在時(shí)滯，地產(chǎn)政策力度及效果不及預(yù)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)不及預(yù)期。