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城中村改造不僅可以改善居民居住環(huán)境、提升城市面貌，同時有望促進固定資產(chǎn)投資、推動經(jīng)濟修復進程。相較于棚改，其資金來源、項目體量以及對居民的補償方式均有不同。經(jīng)我們測算，城中村改造需要的建安投資費用可能達到萬億級規(guī)模，考慮房屋銷售等因素，預計每年對于信貸拉動的規(guī)模在1500億元-5000億元區(qū)間內(nèi)。總體來看，城中村改造的短期影響主要表現(xiàn)為提振市場預期，政策效果需要更長的時間逐步顯現(xiàn)。
　　▍城中村改造政策再出細則。城中村改造不僅可以改善居民居住環(huán)境、提升城市面貌，同時有望促進固定資產(chǎn)投資、推動經(jīng)濟修復進程。7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。十四五規(guī)劃開啟以來，城中村改造便成為新的政策重點之一，今年4月中央政治局會議召開后，相關政策態(tài)度更加積極、方向指導更加明確。
　　▍對比棚改看城中村改造的特點。①資金來源更加多元：“棚改”時期主要通過地方政府購買服務來融資，而本輪城中村改造強調(diào)多元投融資機制，鼓勵和支持民間資本參與。②項目體量預計不及棚改：城中村改造與棚戶區(qū)改造所針對的城市、修繕的力度均有不同，預計整體投資體量不及棚戶區(qū)改造。③對城中村居民的補償方式不同：“棚改”時期主要采取貨幣化安置，但考慮到目前地方財政壓力較大，部分可能通過“房票”或者房屋產(chǎn)權置換實現(xiàn)實物補償。
　　▍城中村改造對信貸的拉動效果測算。步驟一：改造總面積測算。超大特大城市的名單在不同統(tǒng)計口徑下存在細微的差別，以住建部口徑為準，目前超大特大城市中自建住房面積可能超過3.5萬億平方米，武漢、杭州、深圳、廣州的城中村規(guī)模較高。步驟二：建安費用與銷售收入測算。城中村改造需要的建安投資費用可能達到萬億級規(guī)模，改造完成后，如果容積率不變，對應的商品房價值可能超過10萬億元。步驟三：調(diào)整后每年對信貸的拉動規(guī)模測算。考慮到城中村改造的方式不同，預計整個開發(fā)過程對于信貸資金的需求可能在3000-8000億元區(qū)間內(nèi)；商品房銷售帶動按揭貸款1萬-5萬億元?？傮w預計每年城中村改造對于信貸拉動的規(guī)模在1500億元-5000億元左右。
　　▍總結與展望：城中村改造的短期影響主要表現(xiàn)為提振市場預期，政策效果需要更長的時間逐步顯現(xiàn)。從對城中村改造的特點以及測算來看，規(guī)劃聚焦超大特大城市，改造修繕方式多元，節(jié)奏穩(wěn)健周期偏長，因此其年化項目體量和投資規(guī)模可能偏小，短期以預期提振為主，難以直接改變地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟的情況。但我們認為城中村投資的有效性和可持續(xù)性更強，將對于超大特大城市發(fā)展帶來深遠的影響。
　　▍風險因素：城中村改造政策與預期不符，宏觀經(jīng)濟增速不及預期，測算結果相比實際情況有較大誤差。