>> 中信證券-債市啟明系列：改造城中村，利好地產(chǎn)債-230804
| 上傳日期： |
2023/8/4 |
大?。?/td>
| 663KB |
| 格式： |
pdf 共24頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
明明，李晗，徐燁烽 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
|
|
近期地產(chǎn)支持政策的落地與監(jiān)管部門(mén)的密集發(fā)聲為邊際走弱的地產(chǎn)債板塊注入信心穩(wěn)定劑，也開(kāi)啟了地產(chǎn)債新的演繹篇章，迎來(lái)困境反轉(zhuǎn)邏輯。隨著信用市場(chǎng)回歸“資產(chǎn)荒”格局，機(jī)構(gòu)投資者也再次挖掘仍存超額收益的板塊，而經(jīng)歷二季度以來(lái)地產(chǎn)主體的輿情后，部分地產(chǎn)債估值收益率正處于較高水平，性?xún)r(jià)比較高。如何看待輿情環(huán)繞主體未來(lái)走向，當(dāng)前地產(chǎn)債是否具備較高參與價(jià)值，我們回顧近期政策的落地情況與市場(chǎng)變化情況，對(duì)上述問(wèn)題予以一一分析。
▍政策落地促進(jìn)預(yù)期回暖。7月城中村改造及配套政策密集落地，有助于托底地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，鼓勵(lì)民營(yíng)資本參與城中村改造，助力庫(kù)存積壓的民營(yíng)房企加速去化，改善流動(dòng)性緊張情況，充分發(fā)揮民企資源配置效率更高的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)促使房企加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，呵護(hù)居民改善性住房需求，加速房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。因此在城中村改造政策落地后，信用市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期回暖，地產(chǎn)債的成交規(guī)模與換手率也較6月末的低點(diǎn)快速回升。
▍地產(chǎn)債凈融資情況。2023年以來(lái)境內(nèi)地產(chǎn)債凈融資規(guī)模下降，1-7月僅為45.88億元。具體來(lái)看，1-3月和5-7月是較為明顯的地產(chǎn)債發(fā)行端加力節(jié)點(diǎn)：國(guó)有房企凈融資呈回暖趨勢(shì)，民營(yíng)房企仍為凈流出態(tài)勢(shì)。下半年地產(chǎn)債到期規(guī)模整體收縮，預(yù)計(jì)地產(chǎn)債凈融資規(guī)模維持弱修復(fù)節(jié)奏。海外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模走弱，除1月以外其余各月發(fā)行規(guī)模均低于20億美元，主要受海外各央行加息抬高融資成本、部分中資地產(chǎn)主體在海外市場(chǎng)受認(rèn)可度較低等因素影響，發(fā)行難度提升：1-7月國(guó)有房企的發(fā)行規(guī)模和凈融資規(guī)模均較低，分別為8.02億美元和-17.63億美元，預(yù)計(jì)下半年國(guó)有房企在海外債券市場(chǎng)參與度仍較低；民企凈融資仍呈凈流出態(tài)勢(shì)，凈融資缺口有所收縮，源于到期規(guī)模的下降。展望下半年，預(yù)計(jì)下半年地產(chǎn)板塊或仍有輿情與估值波動(dòng)，地產(chǎn)海外債凈融資情況仍有待改善。
▍違約邊緣房企的未來(lái)之路。我們預(yù)計(jì)目前處于違約邊緣的房企因其自身基本面不同，未來(lái)將有三種不同的走向，分別為流動(dòng)性惡化最終展期、積極自救實(shí)現(xiàn)償付、基本面改善困境反轉(zhuǎn)：流動(dòng)性惡化的房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)持續(xù)收縮，外源性融資渠道受阻，同時(shí)2023年到期債務(wù)壓力較大；積極自救的房企自2021年以來(lái)通過(guò)出售資產(chǎn)、簽訂融資協(xié)議等方式保持流動(dòng)性寬松，但因其銷(xiāo)售數(shù)據(jù)短時(shí)間難以回暖，其信用基本面較難改善；困境反轉(zhuǎn)的房企信用資質(zhì)較好，2023年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)或明顯回暖，且受益融資政策力度較大，隨著增量政策的落地與銷(xiāo)售的反彈或能迎來(lái)信用基本面的觸底反彈。
▍市場(chǎng)展望與投資策略。近期政策端密集出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)支持性政策，超大特大城市城中村改造、住建部“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首套房首付比例與貸款利率，料將釋放長(zhǎng)期穩(wěn)定性的改善性住房需求，托底邊際走弱的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。當(dāng)前信用市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給相對(duì)較少，地產(chǎn)債板塊經(jīng)歷信用風(fēng)險(xiǎn)釋放后迎來(lái)反轉(zhuǎn)邏輯，前期受輿情影響的主體估值也將有望隨信用市場(chǎng)信心的提振逐漸修復(fù)。在機(jī)構(gòu)投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好提高的當(dāng)下，地產(chǎn)債板塊正在彰顯其獨(dú)特的參與價(jià)值。在此基礎(chǔ)上，中央國(guó)有房企利差處于低位，而地方國(guó)企和部分兌付壓力較小的優(yōu)質(zhì)民企利差較厚，性?xún)r(jià)比較高；而低等級(jí)地產(chǎn)主體利差的修復(fù)需等待行業(yè)基本面的切實(shí)修復(fù)，建議關(guān)注增量政策落實(shí)情況，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)變化情況，以及主體債務(wù)償付情況。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)修復(fù)不及預(yù)期；監(jiān)管政策超預(yù)期收緊；居民收入增長(zhǎng)不及預(yù)期；房?jī)r(jià)波動(dòng)超預(yù)期；個(gè)體信用風(fēng)險(xiǎn)沖擊市場(chǎng)等。
|
|
